Схемы по оформлению ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц

Коммерческая ипотека выдаётся в большинстве случаев тем, у кого уже есть другие объекты в собственности. Тогда они становятся залогом. Процедура получения ипотеки практически ничем не отличается от обычного кредита, связанного с жильём.

Кому могут быть предоставлены кредиты?

Круг возможных клиентов для подобных программ ограничивается следующими гражданами:

1. Менеджеры высшего звена в компаниях и организациях.
2. Те, кто владеют бизнесом.
3. Лица со статусом индивидуального предпринимателя.

Важен не только социальный статус, но и выполнение других требований организации для ипотеки:

• Возраст в пределах от 21 до 65 лет.
• Наличие официального российского гражданства.

Объектами для такого кредитования становятся офисы и склады, другие подобные помещения.

Соответствие определённым требованиям важно и для коммерческой недвижимости:

1. Соответствие планировки официальным документам;
2. Официальный почтовый адрес;
3. Снос или аварийное состояние будут причинами для отказа;
4. Обязательно наличие всех коммуникаций;
5. Соответствие требованиям кредитора относительно назначения;
6. Расположение на первом этаже. Исключение – выкуп, у владельцев здания;
7. Место расположения в том же регионе, где оформляется кредит.

Недостаточный уровень дохода становится главным препятствием на пути к получению требуемой помощи в виде ипотеки. Единственная разница при обращении физических и юридических лиц – в том, что для последней группы граждан будут доступны более серьёзные суммы.

Заключение соглашений по коммерческой ипотеке предполагает перевод средств сразу на расчётный счёт.

О необходимых документах

Не существует единых требований по документам, которые могли бы удовлетворить любую организацию. У каждого учреждения разрабатываются свои собственные условия. Но можно дать некоторые рекомендации.

От заёмщика

Следующий пакет бумаг понадобится любому клиенту по ипотеке, вне зависимости от его текущего статуса:

• Свидетельство об имущественных правах на недвижимость. В подтверждение того, что какие-либо обременения отсутствуют;
• Оформленная страховка, по жизни заёмщика и недвижимости;
• Фиксированные результаты проведённой экспертизы;
• Проект соглашения, по которому приобретают коммерческий объект;
• Данные о других объектах недвижимости, если они есть в собственности;
• Информация по открытым банковским счетам;
• ИНН в оригинале. Копии не относятся к обязательным бумагам, но лучше их предоставлять;
• Ксерокопия страниц военного билета, которые были заполнены ранее. Оригинал документа так же прикладывается;
• Копии свидетельств о браке и рождении детей;
• Все страницы паспорта, в оригинале и копии.

Участие в оформлении коммерческой ипотеки индивидуального предпринимателя или руководителя ведёт к тому, что к нему предъявляются дополнительные требования по представлению:

1. Лицензии, которая подтверждает право заниматься соответствующей деятельностью.
2. Выписка из ЕГРИП о том, какие виды деятельности были зарегистрированы гражданином.
3. Справки о налогах, выдаваемые соответствующей службой. Главное – отсутствие задолженностей.
4. Регистрационные документы от ИП.

Наконец, для руководящего состава важны справка о доходах за последние 6 месяцев, а так же информация с места работы о занимаемой должности и сроке нахождения на ней.

От организации

Предполагается, что заёмщик по  коммерческой ипотеке становится ответственным лицом, представляющим интересы предприятия.

Потому для банка особенно важно подтверждение должного уровня платёжеспособности:

• Отчёт бухгалтера, по задолженностям кредиторов и дебиторской.
• Данные, относящиеся к основным средствам организации.
• Информация по счетам, операциям фирмы.
• Отчётность с доходной, расходной частью.
• Описание оборота по товарам и деньгам за полгода.

Описание схем по оформлению ипотеки на коммерческие объекты

Невозможность оформления залога на коммерческую недвижимость, пока новый владелец не получит имущественные права от старого – существенное отличие от стандартных программ по жилищному кредитованию.

Из-за этого интервала появляется множество рисков для интересов финансовых учреждений. Именно поэтому они разрабатывают собственные схемы оформления займов.

Следующие этапы включены в схему, предполагающую длительное ожидание при ипотеке на коммерческие объекты:

1. Оформление договора между субъектами сделки по купле-продаже.
2. Перевод аванса по стоимости объекта. Он обычно составляет столько же, сколько сумма залога по договору.
3. Передача письма с гарантией от банка. Письмо говорит о том, что переход прав собственности от одного к другому заканчивается передачей остальной части средств. Для размещения денег пользуются депозитной ячейкой.
4. Новый владелец регистрирует право по коммерческой недвижимости.
5. Оформление договора залога. После этого заёмщику выдаётся остаток средств. Они размещаются на депозите, либо передаются продавцу.

Такой вариант схемы можно назвать приемлемым для обеих сторон. Только продавец остаётся несколько недовольным – для него период ожидания по поступлениям средств часто оказывается затянутым.

Есть вариант, когда  коммерческая недвижимость закладывается продавцом:

• Передача аванса от покупателя продавцу. Её размер – тот же, что и у залоговой части по ипотечному договору. Банк гарантирует поступление средств в полном размере после оформления залога.
• Собственник использует имущество в качестве залога у банка. Следующий шаг – подписание договора с покупателем. Проводится перечисление остатка средств.
• Отправление бумаг для регистрации новых имущественных прав. Банк должен дать согласие, только после этого залог переходит к новому владельцу.

Такой вариант коммерческой ипотеки отличается сложностями с документальным оформлением. Но зато все интересы участников соблюдаются, в большей степени.

Наконец, есть ещё одна схема ипотеки, предполагающая дополнительную регистрацию:

1. Регистрация новой фирмы, которая и должна получить права собственности на объект.
2. Недвижимость передаётся в залог банку, именно со стороны вновь созданной организации. Взамен ей передаются кредитные средства. Они причитаются тому, кто в договоре ипотеки выступают покупателем.
3. Переход права владения фирмой.
4. Когда долг выплачен, покупатель может оформить документы для получения личного права собственности.

Потому в каждом случае стороны сами должны принять решение по поводу того, какой вариант совершения сделки по коммерческой ипотеке будет приемлемым.

Если недвижимость еще строится, то есть смысл поинтересоваться об акциях от застройщика на новостройку.

Условия банков по коммерческой ипотеке на рынке

Представим несколько организаций, с которыми можно заключать соглашения на коммерческую ипотеку:

• Абсолют Банк. 40% от цены на недвижимость первоначального платежа, 17,45% первоначальной ставки, от 1 до 15 тысяч рублей кредита.
• Росбанк. 20% — первоначальный платёж, 15,1% — ставка. Сумма – от 1000 рублей.
• Россельхозбанк. Те же показатели равны 20% и 15,1%, соответственно. Банк выдаёт от 10 тысяч до 200 тысяч.
• Альфа Банк. 20 и 18%. Деньги – 2600-78 тысяч.
• ВТБ24. 20%, 16,5%. От 4000 рублей.
• Сбербанк. 20%, 14,7%. От 150 до 600 тысяч.

Коммерческая ипотека становится выгоднее благодаря серьёзному обеспечению, минимуму сроков. Среди преимуществ – предоставление отсрочек на первоначальные платежи. Продолжается она от 6 до 12 месяцев. Благодаря этому у предпринимателя появляется время на то, чтобы собрать средства. Больше времени для окупаемости приобретённого объекта.

Оформление: по поводу вероятных проблем

И обычные физические лица могут взять коммерческую ипотеку, но всё равно велика вероятность появления различных проблем при оформлении документов. Ведь банковская организация не сразу получает помещение в распоряжение.

Кроме того, заёмщик при коммерческой ипотеке должен заплатить определённую госпошлину, в зависимости от полученного статуса.

Особенности оформляемых соглашений

Текст соглашений индивидуален, разрабатывается под каждого клиента.

Но есть базовые положения, остающиеся неизменными:

1. Контактные и личные данные заёмщика, банковской организации.
2. Описание прав и обязательств.
3. Условия по досрочному погашению долгов, либо стандартной выплаты денежных средств.
4. Ставки в процентах по коммерческой ипотеке.
5. Период предоставления средств по коммерческому объекту. Тридцатилетний максимум редко превышается. Такие выгодные условия доступны только физическим лицам.
6. Описание коммерческого помещения. Банк владеет нежилым помещением полностью, пока долг не будет выплачен.

Снятие обременения и некоторые тонкости

Когда займ оформляется, заёмщик выплачивает денежные средства, согласно составленному ранее займу. Обременение с недвижимости снимается, когда никаких других обязанностей уже не осталось.

Основа для осуществления процедуры – договор о залоге, регистрируемый в реестре. Внесение правок под запретом до момента совершения сделок.

Финансовое учреждение должно выдать официальную справку, подтверждающую погашение долгов по коммерческой ипотеке. Документ передаётся в Росреестр, на основании чего и совершаются дальнейшие действия.

Завершение процедуры предполагает необходимость получить документы, подтверждающие снятые обременения. Распоряжение коммерческой недвижимостью допустимо на следующих этапах.

Оформление ипотеки на гараж

Доступ к предложению в равной степени получают физические лица и индивидуальные предприниматели. Но у каждой организации свои условия по данной программе. Если возникают трудности с получением именно такого займа, то можно оформить обычный потребительский, а потом получить объект недвижимости за выданные средства.

Главное – учесть связь между гаражом и земельным участком, на котором располагается такой объект.

К гаражу тоже предъявляются требования:

• Наличие фундамента.
• Требуется оформить ипотеку, чтобы получить место для авто.

При сотрудничестве со Сбербанком по коммерческой недвижимости ни у кого не возникает проблем. При приобретении требуется только заплатить минимум 15% от стоимости гаража. Минимум по займу можно получить 45 тысяч. За оформление ипотеки берут 10%-ную комиссию.

Другие особенности помещений, назначение

Коммерческая недвижимость – это объекты, которые применяются в соответствующих сферах деятельности, для извлечения максимальной прибыли. Предполагается использование гаражей и офисов, торговых точек и так далее.

Следующая условная классификация характерна для коммерческой недвижимости:

1. Индустриальные. Обычно это склады и производственные помещения.
2. Социальные – предназначены для эксплуатации большим количеством людей.
3. Апартаменты. Например, дом или квартира с посуточной арендой.
4. Для использования персоналом. Речь идёт об офисах или кабинетах.
5. Свободного функционала. Например, гостиницы и рестораны, кафе.
6. Торговые точки, где осуществляется розничная торговля.

ФЗ №102 – нормативный акт, описывающий процесс оформления ипотеки на нежилые помещения.Но многие нюансы до сих пор остаются неясными. Большинство пунктов касаются самого имущества, которое передаётся в качестве залога. Остальные условия могут быть установлены банковскими учреждениями.

Речь идёт о формах за