
Содержание
Процентная ставка по долгосрочному кредиту на жилье — это величина платы за заемные деньги.
Процентная ставка бывает двух видов:
- фиксированная (процентная ставка не подлежит изменению);
- плавающая.
Что влияет на процентную ставку по ипотеке?
Факторы, влияющие на процентную ставку по долгосрочному кредиту на жилье:
- Договор страхования. Чтобы снизить процентную ставку по долгосрочному кредиту на жилье нужно оформить страховку.
- Первоначальный взнос. Чем ниже первый взнос по ипотеке, тем выше процентная ставка.
- Индивидуальные условия договора.
- Валюта.
- Программа. Существуют специальные программы для определенных категорий граждан.
- Срок кредитования. Чем больше срок, тем выше процентная ставка.
- Дополнительные расходы.
Рефинансирование ипотеки
Рефинансирование ипотеки под низкий процент состоит из четырёх этапов:
- Одобрение заемщика
Заемщик готовит простой набор документов:
- паспорт;
- СНИЛС;
- копия трудовой книжки;
- документы о доходе.
Направляет документы в банк. Банк в течение 5 дней выдает решение.
Если это решение об одобрении, то он выдает сертификат, в котором прописана процентная ставка, сумма, такую фразу, что сертификат действителен в течение 3 месяцев.
Если у клиента есть какие-то дополнительные кредиты, и он не проходит по кредитной составляющей, то банк может дополнительно прописать. Например, понизить кредитный лимит по карте с 300 до 200 тыс. рублей.
- Одобрение объекта недвижимости
Вы направляете в банк перечень документов по квартире:
- кадастровый паспорт;
- технический паспорт;
- документы.
Производится оценка недвижимости. Отчет об оценке направляется в банк и страховую компанию.
Страховая компания выносит положительное решение о возможности застраховать ваш объект недвижимости. И тоже направляет это решение в банк. Юристы банка проверяют недвижимость, и выносят решение. Обычно это делается в течении 2–3 рабочих дней.
- Сделка в банке
После того, как одобрены вы и объект недвижимости, банк назначает дату сделки. Приходите в банк. Подписывайте кредитный договор. Деньги направляются в текущий банк. В течение 3 рабочих дней, они там уже будут. Обычно деньги поступают в этот день, если сделка проходила с утра. Следующее действие, которое нужно выполнить — это пойти в банк и написать заявление о досрочном погашении кредита. В некоторых банках есть требование, что кредит погашается только через 14 рабочих дней. Если вы хотите раньше, то вы должны заплатить.
- Направление зарегистрированных документов в банк
На сделке вы получите комплект документов:
- новая закладная;
- новый договор об ипотеке.
К этому пакету документов приложите старую закладную. И идете в МФЦ. Подаете через МФЦ документы. И в течение 10 рабочих дней документы возвращаются назад. Желательно проконтролировать работников МФЦ и регистрационной палаты, куда документы уйдут после МФЦ.
Потому что в Регистрационной палате может кто-то уйти в отпуск. Возможно документы будут лежать в стопке. Желательно найти исполнителя по документам. Нужно позвонить и сказать, что регистрация документов нужна поскорее.
Вы получили документы. Теперь отвезите их в банк. Как только вы погасите старую ипотеку, нужно получить из банка письмо о том, что кредит погашен. Письмо нужно отправить менеджеру в новый банк.
Привозите все зарегистрированные документы и письмо в банк. Обычно на следующий день банк снижает процентную ставку. Что это значит? До того, как вы привезете документы в новый банк, ставка будет немножко повыше. Обычно это «немножко» составляет 1–2%. Несмотря на эту добавку, эта ставка будет выгодней, чем в текущем в банке.
Плюсы рефинансирования ипотеки под низкий процент:
- Главный плюс — это снижение процентной ставки. Важно не снижение процентной ставки, а снижение переплаты по ипотеке, которая достигается за счёт изменения процентной ставки.
- Уменьшить или увеличить срок кредита.
- Уменьшить или увеличить платеж. Если вы платите досрочно, то вам будет удобно увеличить платеж, чтобы не писать каждый месяц заявление на досрочное погашение. И наоборот, если вам стало затруднительно платить ипотеку, то платеж вы можете уменьшить.
Минусы рефинансирования ипотеки под низкий процент:
- Весь процесс рефинансирования ипотеки под низкий процент длится несколько месяцев.Вам придётся искать банк, готовить документы, общаться со страховой компанией и т. д. Это достаточно долгий процесс. Он может быть упрощен, если вы обратитесь к ипотечному брокеру.
- Рефинансирование ипотеки под низкий процент — это не бесплатный процесс. Даже, если вы будете делать рефинансирование ипотеки под низкий процент самостоятельно, у вас будут затраты: на оценщика и доверенность, на регистрацию закладной. Сумма зависит от региона, суммы кредита, объекта недвижимости и т. д.
- Если вас одобрили, как заемщика. Следующим этапом одобряют недвижимость. Чтобы одобрили недвижимость, нужно сделать оценку квартиры. Вы делаете оценку, платите за неё. Если по каким-то причинам банк не одобряет объект недвижимости, то стоимость оценки назад уже не вернется.
Кому выгодно?
Есть несколько ситуаций, когда рефинансирование ипотеки под низкий процент действительно выгодно:
- Когда ставка по новому кредиту будет меньше хотя бы на 1%, чем ваша текущая ставка.
- У вас значительной срок кредита. Например, 10 лет и больше.
- Ваша сумма кредита достаточно большая. Например, от 1 млн. рублей.
- Существует очень много частных случаев. Каждый случай нужно разбирать отдельно и «прогонять» на калькуляторе.
Рассказывая тему выгоды рефинансирования ипотеки под низкий процент нельзя упустить такой момент, как затраты:
- Временные затраты. Рефинансирование ипотеки под низкий процент занимает обычно 1–1,5 месяцев. В зависимости от банка и ситуации.
- Вы тратите финансы. Это оценка квартиры и пролонгация вашей текущей страховки. Обычно страховая от старой страховки возвращает половину неиспользованной части.
- Доверенность на регистрацию закладной в Росреестре.
- Госпошлина за регистрацию нового договора в Росреестре.
- Если вы пользуетесь услугами ипотечного брокера, то к затратам нужно прибавлять его услуги.
Наиболее частый пример, когда люди обращаются в организации за рефинансированием ипотеки под низкий процент:
- Чтобы рассчитать выгоду нужно воспользоваться специальным калькулятором. Можно воспользоваться любым калькулятором.
- Введите данные: остаток долга (допустим 3 млн. руб.); осталось платить (20 лет); текущая ставка (допустим 12,5%).
- Нужно понять, какая ставка будет. Нужно смотреть на конкретную ситуацию. Допустим 10%.
- Нужно определиться, уменьшаем мы платеж или оставляем прежний. Допустим уменьшаем. Срок кредита останется прежним. То есть нужно будет платить 20 лет.
- Ежемесячный платёж уменьшился на 5 тыс. руб. Переплата сократится на 1,2 млн. рублей. Достаточно существенная сумма. Срок ипотеки при этом не поменяется.
- Если же оставить текущий платеж, переплата уменьшится на 2,7 млн. рублей. Срок кредита уменьшится на 7 лет. То есть человек платил 20 лет. А при рефинансировании ипотеки под 10% срок кредита составит всего лишь 7 лет.
Рефинансирование ипотеки под низкий процент достаточно выгодная процедура. Но нужно считать каждый конкретный пример.
Куда обратиться?
Рефинансирование ипотеки под низкий процент — это процесс перевода вашего действующего кредита под меньшую процентную ставку. Обычно этот процесс сопровождается переходом из одного банка в другой.
Можно ли рефинансировать ипотеку под низкий процент в другом банке? Можно. К сожалению, в нашей стране других вариантов рефинансирования ипотеки под низкий процент не существует.
Нужно найти банк, который делает рефинансирование ипотеки. Подать туда документы. И в результате новый банк погасит долг у старого. И вы будете платить ипотеку под другую процентную ставку.
Почему нельзя рефинансировать ипотеку под низкий процент в своем банке? Вашему банку это не выгодно. Банку выгодно получать те проценты, которые вы платите.
Рефинансирование ипотеки под низкий процент состоит из четырёх частей:
- Одобрение вас как заемщика (будет проверяться работа, финансы, доходы);
- Одобрение недвижимости;
- Сделка и перечисление денежных средств;
- Оформление документов через МФЦ.
Какие документы необходимы?
Стоит сказать, что весь процесс будет разделён на два этапа:
- Первое — это одобрение заемщика. Соответственно, нам нужны будут документы по заемщику.
- Второе — это одобрение квартиры или вашего объекта недвижимости. Соответственно, мы будем готовить документы на недвижимость.
Какие документы нужны на заемщика?
- В первую очередь заемщик оформляет анкету. В анкете указываются общие данные по текущему кредиту, по каким-то паспортным данным, по месту работы и т. д. Всё достаточно стандартно. За исключением того, что у каких банков эта анкета на трех листах, а у каких-то на десяти.
- Копия паспорта. Кто-то требует первых двух страниц с фотографией и пропиской. Кто-то требует только заполненный. Кто-то требует целый паспорт. Эксперты рекомендуют сканировать сразу весь паспорт. Чтобы больше к вам вопросов не было.
- Справка с места работы. Это может быть либо 2-НДФЛ, либо справка по форме банка. Кто-то требует только за текущий год. А кто-то требуется за текущий и за прошлый год. Всё зависит от банка, и всё индивидуально.
- Копия трудовой книжки (заверенная работодателем). К копии трудовой книжки предъявляются достаточно суровые требования. О них можно узнать на сайтах банков. Каждая страница должна быть проштампована печатью «копия верна». Она должна быть подписана уполномоченным должностным лицом с ФИО. Должна быть печать организации. В конце трудовой книжки должно быть написано, что человек работает.
- Копия СНИЛС.
- Вам понадобится действующий кредитный договор с графиком платежей.
- Зачастую некоторые банки требуют в виде письма (в письменном виде) о том, что кредит составляет такую-то сумму.
- Банки требуют фразу о характере погашения. Что это значит? Это значит, что у вас должна быть фраза, что текущий кредит погашается без образовавшийся просрочки.
- Некоторые банки требуют выписку с текущего денежного счёта, с которого осуществляется списание кредитных средств.
Это общий пакет документов. Он варьируется от банка к банку. Второй момент — это одобрение объекта недвижимости.
По недвижимости тут всё стандартно:
- свидетельство о собственности;
- кадастровые паспорта;
- технические паспорта;
- договор купли-продажи с актом.
Зачастую есть ещё какие-то специфичные требования. О них можете узнать в конкретных банках.
Если банк отказал
Нужно изучить причины отказа и устранить их.
Причины:
- проблемы с документами;
- перепланировка в квартире (некоторые банковские учреждения негативно относятся к перепланировкам);
- несоответствие дохода;
- недостаточно денег для оплаты обязательств;
- просрочка по ипотеке.
Если отказали в одном банке, то необходимо подать документы в другой. Для решения проблемы обратитесь к ипотечному брокеру.
Возврат процентов по ипотеке через налоговую
Возврат процентов по ипотеке осуществляется в несколько этапов:
- Сбор документов.
Потребуются такие документы:
- реквизиты счёта;
- документ, который удостоверяет личность;
- справка 2-НДФЛ (нужно предоставить, если заявитель трудоустроен);
- декларация 3-НДФЛ. Заявитель должен заполнить декларацию;
- акты;
- платежные поручения;
- различные квитанции;
- договор с банковским учреждением.
Сделайте ксерокопии документов.
- Обратиться в ИФНС.
- Выбрать способ возврата процентов по ипотеке.
Сохраняется ли налоговый вычет при рефинансировании ипотеки под низкий процент? Да сохраняется. По факту ничего не меняется.
Единственный минус, который возникает при рефинансировании и возврате налога, это то, что справку о погашении процентов вам придется получать в двух банках. Складываете эти две справки и со стандартным пакетом документов подаете в налоговую.