Как проверить квартиру на чистоту при покупке?

Тот, кто хочет приобрести жилую недвижимость, в немалой степени озабочен тем, как проверить квартиру на чистоту при покупке и впоследствии вселиться в собственное жилье, особенно если речь идет о вторичном рынке.

Юридическая проверка жилой недвижимости – обязательный этап. И если подойти к решению проблемы грамотно и ответственно, получится обойтись без эксцессов. С чего начать?

Проверить правоустанавливающие документы на квартиру

Список документов, используемых для проверки жилого объекта и где их можно получить.

Продавцу надлежит иметь главные документы, чтобы приобретатель смог проверить квартиру на чистоту:

• проверить наличие свидетельства о праве собственности/выписки из ЕГРН. Вторую возможно заказать собственно в Росрегистрации/посредством многофункционального центра. В документе отображаются последние сведения о квартире и его владельце;
• проверить имеющийся договор на жилой объект, согласно которому продавец стал его обладателем. Подобный документ представлен одним из видов договоров – приватизации, купли-продажи, мены, дарения, ДДУ, если продаваемая квартира в возводящемся доме, актом приема-передачи от строительной компании, справкой из жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая, вступившим в силу судебным решением;
• проверить свидетельство о праве на наследство, когда квартира унаследована;
• проверить технический/кадастровый паспорт. Первый оформляют в Бюро технической инвентаризации, второй – в Кадастровой палате. В них отображается точная техническая характеристика квартиры с числом помещений и их расположением, метражом, этажом;
• проверить выписку из домовой книги об отсутствии прописанных жильцов, которую заказывают и получают в МФЦ. Она подтвердит, что все обитатели жилища освобождены от учета в регистрационном органе;
• проверить справку из многофункционального центра, где отображается, есть или нет у прежних хозяев долги по оплате за коммунальное обслуживание;
• проверить справку из диспансеров – нарко- и неврологического, показывающую, не оказывается ли продавец их пациентом.

Проверить госрегистрацию договора и историю объекта

Важно знать, что любое свидетельство отпечатывается на специальном гербовом бланке, каждый договор должен иметь подписи в соответствующих графах, печати регистрационной службы. В подлинных документах исключены подчистки, помарки, поправки.

Что нужно проверить?

1. Проверить, есть ли споры по квартире, если она досталась, например, по наследству. Срок исковой давности для опротестования в суде правомочности одних наследников перед другими преемниками –3 года. За указанное время могут объявиться и новые лица, имеющие право на наследную квартиру. Поэтому лучше приобретать недвижимость спустя этот период.
2. Проверить, есть ли случаи наложения ареста на продаваемую квартиру. Часто подобное происходит при долевой собственности на квартиру(например, при разводе супругов). И при продаже одними владельцами своих долей другие обращаются в судебные инстанции, чтобы воспрепятствовать свершению купле-продаже. Тогда суд на время разбирательства накладывает арест на жилую недвижимость.
3. Проверить, есть ли ограничения в распоряжении квартирой. Нередкое явление – продажа жилья, переданного в наем, оформленного как договор ренты, как залог в счет долга (включая ипотеку). Подобные обременения из-за невнимательности/некомпетентности покупателя перейдут «в наследство» новому владельцу.

Исключить риски поможет выписка, оформленная в самом Госреестре, через услуги МФЦ, онлайн — посредством  Интернета с помощью «Публичной кадастровой карты». В полученном документе проставляются  все сведения об обременениях на продаваемое жилье.

Проверить продавца

Какой документ обосновывает право собственности продающего, совершает ли он действия лично либо по  доверенности?

Право продавать жилой объект имеется у владельца либо поверенного в  его делах, действующего по доверенности из нотариата.

Продавцом может выступать:

• одиночный персоналий;
• множество лиц (от 2-х и более владельцев долей в квартире);
• супружеская пара, владеющая жильем солидарно (в документе нередко упоминается лишь один из них).

Сведения о продавце отображены в свидетельстве о собственности (выписке из Росреестра) и документации на жилище. И первым делом при проверке становится оформление обновленной выписки из ЕГРН.

Ее именуют как «Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости» (вкратце ЕГРН-1). Расширенная выписка ЕГРН-4 поможет проверить  истории передач прав на недвижимость.

Получить самостоятельно эту документацию в бумажной вариации возможно каждому желающему с помощью многофункционального центра, в подразделениях Госреестра/Кадастровой палаты. В электронной форме получают посредством официального портала Росреестра.

Выписки знакомят с тем, кто признается владельцем квартиры. При нескольких собственниках жилой объект – в долевом владении.

Тогда надо проводить проверку надежности всех по отдельности:

1. Проверить действительность паспорта продавца (-ов) через ресурс ГУВМ МВД РФ.Достоверный паспорт необходим для оформления любых документов в нотариате, передачи документаций на внесение квартиры в реестр.
2. Проверить правоспособность. Недееспособность признается судом при психических отклонениях гражданина, указывающих на то, что тот не способен адекватно контролировать свои действия. Ограничением в дееспособности является тяга к алкоголю, наркотическим средствам и играм на деньги. И если сделка проводится с подобным лицом, она  нередко признается недействительной. Поэтому при возникших подозрениях  относительно поступков продавца стоит попросить представить справку из ПНД/выписку из Росреестра , в которой тот признан недееспособным. Поможет и уточнение по вопросу недавнего получения продавцом водительских прав. Этот документ оформляется при наличии справки из НД и ПНД.
3. Проверить банкротство физического лица. Если оно признано банкротом, с таковым сделка не возможна, так как для этого потребуется написанное заранее одобрение финансового управляющего. Проверить, не обанкротился ли продавец, возможно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве либо Картотеке арбитражных дел.
4. Проверить крупные долги продавца, они известны Банку данных исполнительных производств ФССП. Существование долгов связывается с имеющимися арестами по жилью и запретительными мерами на совершение регистрационной деятельности на нем.
5. Проверить на экстремизм и терроризм. Надо проверить, не причастен ли продавец к участию в экстремистских и террористических поступках. Подтверждение/опровержение подозрения доступно на портале Росфинмониторинга.

Если квартира продается через посредника по доверенности, надо проверить, действительна ли она. Поможет нотариальный юрист, выдавший доверенность, у него же надо спросить, не отзывался ли разрешительный документ.

Проверить права третьих лиц

Третьи лица те, у кого нет права собственности на жилье на данном этапе. Однако такое право может возникнуть, к примеру, как право пользования.

В роли третьих лиц выступают, в числе прочих:

• дети до 18 лет;
• недееспособные;
• муж/жена в разводе;
• один из супругов, имеющий совместную собственность на жилище и не вписанный в регистрационное свидетельство;
• преемник, объявившийся после предоставления свидетельства о праве на наследство своевременно обратившемуся в нотариат преемнику;
• лицо, которого нет в списке наследников, но наделенное правом пользования жилищем.

Проверить права третьих персоналий на на вторичное жилье нетрудно при знакомстве с документацией в виде:

• паспорта продающего квартиру;
• договора купли-продажи/свидетельства на право собственности;
• расширенной выписки из домовой книги;
• выписки по л/с;
• тех- и кадастрового паспортов.

В выписке из ЕГРП обозначены обременения и данные о собственнике, их требуется сопоставить с его паспортными сведениями.

В выписке из домовой книги доступно узнать о лицах с пропиской и временно ею не наделенных, живущих в квартире детей, не достигших совершеннолетия.

По завещанию на квартиру, переданную владельцу-наследнику, нетрудно проверить наличие вероятных преемников. Если завещательный документ отсутствует, стоит поинтересоваться близкими родственниками покойного.

Проверить и сравнить информации из техпаспорта с распланировкой в реальности.

Обращать внимание на плату за коммунальное обслуживание.

Проверить дееспособность продающего квартиру, что станет известно из запроса в ПНД и НД.

К продаже квартира готовится освобожденной от прав третьих лиц.

Что должно насторожить?

Накануне сделки не мешает проявить уместную настороженность:

1. Право собственности базируется на решении судебной инстанции. Это постановление нередко оспаривается, и тогда квартира возвращается старому владельцу. Но отдаст ли продавец  денежную сумму покупателю?
2. У продавца поддельные документы или он – не собственник. Насторожиться следует и когда квартира реализуется по доверенности. Этот разрешительный документ достаточно часто бывает поддельным или просроченным. Да и неподдельная доверенность нередко ликвидируется выдавшим ее нотариатом. Среди мошенников распространено оформление доверенности на лиц пожилого возраста, проживающих в собственной квартире в одиночестве. Мошенники используют для составления документа детей-сирот, инвалидов, больных алкоголизмом и наркоманией. Причем настоящему владельцу, возможно, неизвестно, что его жилище готовится к продаже. Нередки случаи, когда собственник либо уже умер, либо превратился в покойника к этой ситуации.
3. Приватизация квартиры, проведенная с нарушениями. В 90-х гг. прошлого столетия достаточно часто случались правонарушения в отношении несовершеннолетних – их не привлекали к приватизационному процессу и лишали возможности превратиться в собственников.
4. Проявить надо бдительность, если участвовавшие в приватизации жильцы обещают сняться с квартирной регистрации лишь после совершения сделки.
5. Насторожить должны и сомнительные сделки, присутствующие в истории продаваемого жилья. В особенности, если они проводились при участии государственных предприятий либо госорганов, иных юридических лиц.
6. Продаваемая квартира передана во владение по договорам дарения, ренты, в результате наследства, по другим договорам, где затрагивается заинтересованность третьих лиц. Не известные лица могут объявиться спустя заключения сделки и заявить свои претензии на данную квартиру. Надо помнить и о тех, кто обладает законным правом на обязательную долю в наследуемом недвижимом имуществе.
7. Нарушенная передача во владение квартиры, приобретаемой с абсолютным или частичным размером материнского капитала. Закон обязывает подобный жилой объект оформлять в собственность и родителей, и детей с обозначением величины доли каждого члена семьи. Несоблюдение этого правила происходит по 2-м предлогам. Первый – не всегда возможно выделить точную долю. Второй – взрослые владельцы намеренно не перегружают квартиру правами несовершеннолетних.
8. Среди собственников реализуемого жилья есть лица, содержащиеся в тюрьме, военнослужащие или числящиеся исчезнувшими. Эти персоналии не утрачивают права на проживание/пользование квартирой. Причем неизвестно, когда они заявят о себе и вселятся посредством судебной инстанции в квартиру уже с другим собственником.

Не стоит идти на риск: проведенная процедура по подтверждению чистоты квартиры не должна заканчиваться неопределенностями. Проверяя чистоту квартиры, снятые копии документов надо оставлять и себе. Если все-таки не обойтись без суда, они помогут добросовестному приобретателю выиграть дело.