Содержание
В период развода приходится особенно сложно парам, имеющим общее имущество. Ведь совместные обязательства приводят к длительным судебным тяжбам по причине отсутствия согласия в паре. Ипотечную недвижимость мало разделить, за нее еще нужно выплатить внушительную сумму.
Обычно не берется в расчет факт, на кого была оформлена ипотека, при взятии кредита в браке, происходит равноценный раздел. Иногда проявляются подводные камни, усложняющие процедуру определения размера долей недвижимости.
Особенности раздела квартиры, находящейся в ипотеке
Просто так не выйдет разделить имущество, в большинстве случаев имеют место быть особенности кредита по квартире. Это может быть участие в социальной программе или вклад материнского капитала при совершении покупки. Торопиться не стоит, чтобы не совершить ошибок. Обоюдное желание развода и наличие согласия на раздел не вызовут проблем в дальнейшем.
Гражданский брак
При отсутствии сопроводительных документов в виде соглашения супругов, находящимися вне официального брака, раздела не осуществляется. Недвижимость останется собственностью того, кто брал займ в банке, обязательства по ипотеке также останутся его. При возникновении дополнительных факторов, к примеру, пара выступала созаемщиками, раздел имущества возможен.
Как обезопасить финансы и имущество в данной ситуации? Заранее заключить соглашение касаемо раздела квартиры. Супругам останется доказать в суде, что они проживали совместно и вели общее хозяйство.
Ипотека, оформленная до брака
Частым случаем считается добрачная ипотека, когда кредит оформляется до регистрации союза. Учитывая размер суммы и длительность займа, обязанности должников перетекают в официальные отношения.
Но, всегда найдутся плюсы, один из бывших супругов имеет шанс освободиться от имеющегося долга. Более того, есть возможность взыскания с партнера затраченной на ипотеку суммы.
Справедливость действий в том, что у супруга останется собственность в виде недвижимости, а второй не имеет права на жилой объект.
Существует дополнительный вариант развития событий, когда брачная ипотека включала в себя средства кого-то из супругов или родственников. При условии доказательства внесения денежных средств, возникает право на получение большей части квартиры. Либо, выплата за кредит будет меньше, чем у второго.Важно! Гражданам рекомендуют до подачи заявления и обращения в банк составить соглашение, хотя бы, устное. При наличии договоренности все процедуры по разделу имущества пройдут менее болезненно.
Брачный договор
Супруги имеют полное право самостоятельно делить свое имущество и обязательства по кредитам, а также, прочим вопросам.
Для этого им достаточно подписать соглашение, оно может быть оформлено не только в период брака, но и после него:
- Супруги наделены возможностью составления брачного договора в письменном виде по которому будут распределены их обязательства по выплате ипотеки. Также, они в силах разделить квартиру без суда, указав в документе, кому будет принадлежать недвижимость. В такой ситуации можно обойтись без дополнительных слушаний по разделу имущества и кредита.
- Если бывший супруги не могут сами распорядиться судьбой совместно нажитого, то все вопросы по разделу ипотеки и квартиры лягут на плечи суда.
Документ должен быть зарегистрирован у нотариуса, иначе у него отсутствует юридическая сила.Если одна из сторон обратиться в суд, то на заседании признают брачный договор недействительным. Также, иск имеет право выдвинуть банк, если возникнут разногласия по поводу раздела ипотеки и квартиры.
Под сомнение ставится документ, составление которого было произведено после оформления кредита на жилье.
Военная ипотека
В этом случае привычные законы не будут действительны, так как на оплату кредита была перечислены средства из министерства обороны страны. То есть, финансовых потерь со стороны супругов зафиксировано не было.
Что характерно для военной ипотеки:
- составление кредитного договора производится военнослужащим ( для этой процедуры не требуется участие супруги);
- максимальная стоимость объекта по правилам данной программы может составить 2350000 рублей;
- у этого жилья есть лишь один собственник — человек, который находится на военной службе;
- даже при теоретической возможности раздела жилья, переоформления договора по ипотеки произойти не может.
Данный случай признают довольно проблемным, ведь судебное решение по семейному кодексу предполагает равноценный раздел. Но из-за нюансов военной программы взятия ипотеки осуществить действия невозможно.
На сегодня большинство банков просят в такой ситуации подготовиться заранее. Потому участник военной ипотеки по брачному договору является единственным собственником недвижимости и после развода несет все обязательства по выплате долга самостоятельно.Важный момент! При оформлении подобного документа есть риск, что после развода остальные члены семьи лишатся своего жилища. Проживать на территории данной квартиры после бракоразводного процесса они не имеют права без разрешения собственника.
Варианты раздела ипотечного имущества
Банк всегда старается обезопасить себя от различных неприятных моментов, связанных с погашением ипотеки. Поэтому нынешняя практика предполагает отмечать одного супруга заемщиком, а второго — поручителем или созаемщиком. Суть такова, что семья будет нести солидарную ответственность перед кредитором по взятой ипотеке.
После возникшего желания расторгнуть брак, парам советуют посетить банк. Кредитная организация всегда выдвигает несколько вариантов для раздела квартиры и выплаты ипотечного долга.
Конечно, они подбирают наиболее оптимальный для них сценарий. Более того, банк имеет право не согласиться с решением мирового судьи касаемо раздела имущества и ипотеки.
Продажа
Подобную практику считают идеальной, но может отсутствовать возможность исполнить желаемый сценарий.
По каким причинам возникает невозможность продажи недвижимости с последующим погашением ипотеки:
- Для данного варианта необходимо разрешение банка, который не разделит радости данной перспективы. Подобные действия влекут потерю процентов со взятого кредита. Иногда банк предполагает хорошие варианты, если супруги финансово состоялись. Паре предлагается покупка отдельных квартиры, оформленных в ипотеку, моментально после продажи общего имущества. Тогда остаток вырученных средств станет первоначальным взносом нового кредита.
- Возникновение проблемы с подбором покупателя, ведь квартира находит в залоге у банка. Большая часть клиентов обходят стороной подобную недвижимость.
- Из-за потребности участия супругов в продаже, они зачастую отказываются от этого. Ряд пар испытывают негативные эмоции от общения друг с другом.
Разделение платежей
В сложившейся ситуации пара остается собственниками имущества, теперь они будут нести ответственность самостоятельно. Долг за квартиру делится на равные части, существует вероятность, что придется и дальше жить на общей территории.
Имеются риски подобного решения:
- один из супругов отказывается вносить очередной платеж по ипотеке умышленно, с целью принудительного сбыта квартиры банком на торгах;
- из-за того, что бывший супруг проживает вне стен кредитного жилья, он не считает нужным гасить ипотеку;
- отсутствие финансов в следствие неожиданных жизненных ситуаций.
Первые 2 варианта в определенной степени выигрышны для того, кто исправно вносит ежемесячный платеж.
При дальнейшем разбирательстве возникает право заявить права на большую часть квартиры. В любом случае, погашение части ипотеки станет обязательным условием для второго собственника.Неприятный момент! При отказе экс-партнера в выплате личной доли кредита, банк выставит на торги недвижимость. Реализованная с аукциона квартира окажется по стоимости ниже рыночной, значит, добросовестный заемщик рискует понести финансовые потери.
Всегда существует выход! Второй супруг при досрочном погашении выделенной части может быть спокоен за имущество. Часть имеющейся квартиры будет неприкосновенной, а ответственность за просрочку по квартире ложится на второго собственника.
Конечно, распорядиться долей до закрытия ипотеки нельзя, ведь обременение банка с объекта снято не будет.
Отказ одного из супругов в пользу второго
Подобная практика распространяется, если у одного из разводящихся имеется иная недвижимость. Тогда у супругов нет потребности в погашении кредита или продаже проблемной квартиры в ипотеке.
Но, человек, который становится единоличным собственником, должен пройти проверку банка на платежеспособность. Лишь после признания его финансово состоявшимся, произойдет переоформление ипотеки.
Есть небольшое дополнительное условие от кредитора, за переоформление договора по ипотеке могут взыскать комиссию в размере до 1% от суммы остатка долга. Но, даже этот бонус не является приятным для банка, зачастую, процедура переофомления происходит с большой неохотой.
Досрочное погашение
Приемлемый вариант, который подойдет супругам, располагающим крупной суммой денег.
В некоторых случаях в банке сами предъявляют потребность в данной операции при расторжении брака. Обычно, это условие прописывают в договоре при оформлении ипотеки.
Некоторые задаются вопросом, почему их обязывают досрочно погашать кредит на квартиру? Ответ прост, супруги в период брака выступали, как созаемщики.
Раздел квартиры в ипотеке и дети
Принципы равного раздела могут обойти стороной при условии, что у пары имеются несовершеннолетние дети. В судебной практике все чаще встречаются случаи, когда ребенок, недостигший совершеннолетия, тоже претендовал на долю имущества.
То есть, если после бракоразводного процесса с матерью остаются дети, то ее часть имущества будет больше, если сравнивать с бывшим супругом. При этом погашение платежа по кредиту за жилье делится на равные части.
Рассматривают и иные ситуации, если в счет ипотечного займа был внесен материнский капитал. После выплаты кредита дети также получают свою долю в купленной недвижимости.
В такой ситуации о равенстве речи не идет, выделенные на ребенка части будут временно числиться за родителем с которым он будет проживать. После 18-ти лет дети самостоятельно могут распорядиться своим имуществом.Важно! Наличие несовершеннолетних детей, практически, накладывает запрет на продажу квартиры. Причина в том, что зарегистрированный ребенок может быть выписан с жилой площади, если взамен ему предоставляется не худшее жилье. Иначе, органы опеки не пропустят сделку к регистрации.
Стоит заострить внимание на дополнительном неприятном моменте, когда кто-то из супругов не желает вносить обозначенную часть платежа. Ответственность за просрочку будут нести оба, ведь штрафные санкции накладываются на общую сумму. Вне зависимости от причины, по которой отсутствует очередной платеж, имеется риск остаться без жилья обоим.
Из этой ситуации существует несколько выходов, которые могут потребовать трату сил и крупной суммы денег. Но, есть гарантия, что недвижимость не уйдет от собственника из-за нерадивости одного из супругов.
Что делать в таком случае?
- Производится переоформление кредита на должника, отличающегося высокой платежеспособностью. При этом обязательства со злостного неплатильщика автоматически снимаются, доля в квартире уходит тому, кто будет платить в дальнейшем.
- Досрочное погашение ипотеки одним супругом с последующим делением полученной суммы. Конечно, выгода в этой ситуации минимальна, но не окажется крупного «общего» долга.
Ипотека на квартиру является очень серьезным шагом, потому до ее оформления стоит учитывать все имеющиеся риски.
