Ипотека на покупку земельного участка

Приобретение, постройка дома — мечта многих. Однако покупка дома либо земельного участка — крупная инвестиция. Собрать всю сумму сразу для многих семей проблематично.

Решить создавшуюся финансовую проблему, призвана помочь — ипотека на покупку земельного участка. Земельный участок является неликвидным активом, не все банки работают под эту программу.

К заемщику предъявляются повышенные требования. Кроме того, для получения займа для покупки земельного участка, придется пройти сложный процесс оформления. Разрешительные процедуры длиннее во времени, чем ипотека на приобретение новопостроенной квартиры.

Сложности вызваны относительно недавним появлением этой услуги в портфеле кредитных организаций.

Поиск доступной программы кредитования — сложная задача. Действия начинаются с выбора кредитора, финансовой организации, банка.

Организации работающие с программой кредитования на покупку земельного участка

Несмотря на недавнее появление это вида кредита, достаточно большинство банков работают с кредитами под покупку земли.

Однако многие ставят условие о покупке участка только у близких к ним организаций, ссылаясь на Федеральный Закон от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке(залоге недвижимости)», в разделе статьи 62.1. данный закон дает это право кредиторам. Но далеко не все банки так категоричны.

Приведенные ниже, лояльно относятся к самостоятельному выбору земли:

Сбербанк

Кредитование по программе «загородная недвижимость». Целевое назначение займа: покупка или строительство дачного дома либо иных построек, покупка земли. Максимальный срок займа: до 30 лет. Кредитная ставка 12% годовых.

Россельхозбанк

Программа кредитования под покупку земли, жилых домов с земельным участком. Недостроенного строения с земельным участком. Сроком до 30 лет, под 11.9% годовых.

Эти банки отличает от конкурентов целевая программа, процент и максимальная сумма кредита (сбербанк 3 миллиона рублей Россельхозбанк 1.5 миллиона).

Ближайшие конкуренты ВТБ, Газпром Банк и подобные либо выдают кредит под 18% и выше (ВТБ), либо не кредитуют более 500 000. Кроме того в программах Сбербанка и Россельхозбанка залогом выступает сам земельный участок.

Выбор земли

Так как земля будет являться залоговым имущество к ней выдвигаются определенные требования и особенности. Помните — при кредитовании под обеспечение земельным наделом, заемщик остается собственником земли, пока вовремя платит по долгам. Чтобы получить займ, земельный участок должен отвечать определенным требованиям.

Не находится в государственной собственности (включая муниципальную). Иметь кадастровый паспорт, с указанием о целевом назначении, расположении и текущем хозяине.

Предоставляется справка с Гос реестра, об истории владения этим участком. Наличие межевого плана обязательно. Справка о рыночной стоимости, заверенная государственным оценщиком. Комплект этих документов должен полностью раскрывать информацию на залоговое имущество (земельный участок).

Следует знать что такие многие факты, перечисленные ниже дополнительно помогут получить одобрение займа:

1. Местоположение. (желательно чтобы участок находился вблизи населенного пункта);
2. Наличие транспортной развязки;
3. Отсутствие близ надела свалок, химических предприятий, заводов;
4. Наличие коммуникаций, возможности подключения к ним;
5. Близкое (30-60 километров) расположение филиала, банка кредитора.

Перечень документов которые потребуются для получения займа

Требование кредитора к списку документов, которые предоставляются соискателем, в основном типичен.

Требуется следующие:

• Паспорт гражданина РФ.
• Справка с места работы, копия трудовой книжки (обязательно заверенными предприятием на котором работает соискатель).
• Трудовой договор найма сотрудника (заверенный отделом кадров предприятия).
• Развернутая справка на сотрудника, с указанием стажа работы, занимаемой должности соискателя.
• Справка — 2-НДФЛ, либо по форме кредитной организации — для граждан работающих по найму.
• При существовании дополнительных заработков необходима справка 3-НДФЛ с заверением в налоговой инспекции.

Важно!!! Сроки действия справок ограничены во времени.

Ставки в банках займам на покупку земельных участков выше чем по другим программам, соответственно требования к доходу заемщика будут завышены. Без оплаты части стоимости земли либо дополнительного обеспечения снижен шанс положительного результата получения займа.

Следует узнать проходной минимум дохода соискателя для участия в программе кредитования. При необходимости следует подготовить документы, подтверждающие дополнительное финансовые возможности заемщика: ценные бумаги, депозиты иная недвижимость.

Порядок действий при оформлении ипотеки на земельный участок

• Для оформления займа выбираем кредитную организацию. Оформляем типовую заявку.
• Приступаем к выбору участка. После одобрения заключаем договор.

Оформление заявки и вынесение решения проходит от 5 до 10 рабочих дней после подачи пакета документов. Время берется банком для проверки поданных документов, определения максимальной суммы займа.

• При положительном результате можно приступать к выбору участка. Многие заемщики к этому этапу уже имеют насколько вариантов.

Необходимо подобрать 3-5 земельных участков, подходящих под ваши нужды. Не факт что все объекты пройдут банковскую проверку. Кредитная организация, страхует риски, проводит свою проверку надела. На это уходит 5-7 рабочих дней.

• После согласования всех документов, проверок при положительном решении заемщику остается подписать договор займа.

Однако средства не перейдут на счет заемщика. Банк является гарантом оплаты продавцу. После заключения сделки между продавцом и покупателем. Средства поступают на счет продавца после вступление в право собственности заемщиком. С этого момента договор ипотечного займа вступает в полную силу.

Договор ипотечного займа основные положения, подписание сторонами

Ипотека — вид займа, в котором залоговое имущество не передается залогодержателю.Регулирование ипотечного рынка производится согласно  Гражданского кодекса России, ФЗ от 16 июля 1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» основной документ в этой области права. 

Под категорию ипотечного залога попадают здания, строения, квартиры, другие виды строений и земельных наделов.

Имущество, признанное по договору ипотечным залогом, в случае не выполнения заемщиком обязательств по договору, может быть использовано для погашения задолженности путем продажи, либо перехода в право собственности кредитора.

По федеральному закону ипотечным зоологом выступает:

• земельные участки;
• здания, сооружения и иное, нежилое недвижимое имущество.
• жилые дома, квартиры.
• строение потребительского назначения, гаражи, пристройки.
• воздушные, морские суда, космические объекты.

Сторонами договора являются: соискатель он же заемщик, с одной стороны, и кредитор – с другой. В договоре ипотечного кредитования прописаны права и обязанности сторон. Решение спорных вопросов. Форс-мажорные обстоятельства, при которых данный договор не может быть исполнен одной из сторон.

Договор ипотечного займа регулирует отношения между кредитором и заемщиком. При заключении договора следует обращать внимание на дополнительные комиссии, прописанные в договоре.

Рекомендуется отнести договор займа на вычитку юристу специализирующегося по гражданским делам. Это позволит полностью понять — суммы выплат, штрафные санкции со стороны кредитора.

Как пример в многих договорах предусмотрен штраф за досрочное погашение ипотечного займа. Важны дополнения к договору, в части  сроков и сумм ежемесячных выплат.

Консультация у стороннего специалиста, позволит выявить все «подводные камни», которые способны привести к большим трудностям.

Договора ипотечного кредитования типичны для всех соискателей данной организации. Выбор подходящих условий, процентной ставки следует подбирать среди предложений кредитных организаций.Важно!!! Договор займа вступает в полную силу, со времени подписания договора купли – продажи участка земли и оплатой указанной суммы продавцу.

Договор купли-продажи земельного участка

Приобретение покупателем прав на участок земли производится в два этапа:

• Первый этап — заключение договора купли участка. Между продавцом и покупателем заключается типовой договор. Желательно Заключать договор при помощи нотариуса. Так исключается возможность неправильного составления договора, признание сделки не действительной.
• Второй этап — это регистрация сделки в Росреестре. В случае помощи нотариуса в заключении сделки то сроки регистрации сокращаются с двадцати до трех дней. Для регистрации необходимо иметь Паспорт собственника и покупателя, кадастровый паспорт участка, договор продажи участка.

Образец договора купли-продажи земельного участка здесь для Word.

Договор должен содержать кадастровый номер, адрес участка, сведения о назначении и категории земли, сумму сделки и порядок расчетов.

Право собственности переходит к покупателю после государственной регистрации. Для ее проведения к выше перечисленным документам нужно предоставить квитанцию об оплате одноразовой пошлины.

Окончание сделки наступает после поступления средств от кредитора продавцу недвижимости.Кредитор страхует свои риски, обязывает соискателя заключить договор страхования.

Договор страхования ответственности

По договору страхуется риски за неисполнение заемщиком своих обязанностей по ипотеки. Данный договор, в первую очередь, выгоден кредитной организации.

Суть его в погашении третей стороной от 10-50% суммы займа. Вступает в силу в случае не выполнения соискателем своих обязанностей, если стоимость основного залога(земельный участок) ниже  суммы долга. Страховка приводит к повышению ежемесячного платежа.

Заемщик имеет право после выплаты 30% суммы общего долга на пересмотр страхового договора.

После возврата займа данный договор прекращает свое действие. Важным фактом является страхование смерти заемщика, прописаны выгода-получатели, наследники. Все отношения по договорам регламентируются ФЗ №102.

Первоначальный взнос

Часто условием для одобрения кредита является наличие собственных денег — первоначальный взнос. Обычно это тридцать процентов от суммы займа. В случае внесения первоначально взноса кредитные организации предоставляют льготные условия для заемщика.

Внесение суммы платежа можно производить наличным и безналичным способом. Дополнительным фактором для ускорения получения кредита является наличие депозитных вкладов заемщика в банке кредиторе.Первоначальный взнос выгоден обоим сторонам. Кредитор уменьшает риски, заемщик получает лучшие условие займа.

Что нужно помнить при получении займа?

• Часто заемщики, которые взялись приобретать участок, переоценивают свои возможности.При решении взять ипотечный кредит стоит получить выписку ежемесячных платежей на весь срок кредита. Рекомендуется сделать это по разным срокам кредитного займа.
• Просить нужно фактический расчет платежа с расшифровкой. Как правило, фактический платеж будет выше процентного предложения указанного в программе финансовой организации. В фактический платеж входят дополнительные комиссии, скрытые платежи. Это поможет принятию взвешенного решения.
• Нужно обратить внимание на возможность досрочного погашения займа. Во многих кредитных организациях за это предусмотрены штрафные санкции. Банки объясняют это не дополучением прибыли.
• Если соискатель сделал выбор программы и банка, следующий момент это участок. При выборе участка стоит обращать повышенное внимание к реальной цене земли. Стоит обратится к экспертам. Кадастровая стоимость не соответствует реальной цене.
• При заключении договора купли-продажи стоит воспользоваться услугами нотариуса. Правильно составленный договор исключает возможность мошенничества. Кроме того нотариальное оформление сократит сроки регистрации земли.
• Ипотечный кредит — финансовый инструмент . Прежде чем начинать им пользоваться следует внимательно прочесть инструкцию(условия документы).