Содержание
Огромное количество квартир имеет стандартную планировку, которая может не удовлетворять потребности жильцов.
Многие владельцы подобных квартир решают превратить свое типовое жилье в уникальное и неповторимое гнездышко, которое будет отражать индивидуальность и неповторимость хозяина. Типовое жилье создавалось без учета возможных потребностей будущих жильцов: кабинет, разделение детской, совмещение гостиной и кухни – все это приходится делать самостоятельно.
Перепланировка жилья в многоквартирном доме проходит при создании огромного количества различных бумаг, что отнимает время, силы и деньги.
Стоит учитывать тот момент, что многие владельцы приватизированного жилья пытаются обойти официальную регистрацию, пытаясь скрыть факт перепланировки. В других случаях, для того чтобы не выплачивать штраф за проведение перепланировки без разрешающих документов, собственники пытаются провести регистрацию задним числом.В любом из случаев продать квартиру, в которой реальная планировка отличается от той, что на бумаге в БТИ, крайне сложно. При рассмотрении документации многие покупатели обходят подобное жилье стороной, так как рассматриваемое несоответствие грозит большими проблемами. Именно поэтому рассмотрим вопрос самостоятельного оформления перепланировки.
Самостоятельная регистрация перепланировки
Сделать работы по перепланировке правомерными можно при разработке эскиза предстоящих изменений. Подобный эскиз будет рассмотрен в случае, когда изменению не подвергнутся несущие конструкции или назначение помещения будет не изменено. Если составлен эскиз, а несущие конструкции при его реализации будут незатронутыми, то процесс регистрации перепланировки довольно прост.
Узаконивание действий по проекту – трудоемкий процесс, который длится гораздо дольше, так как он затрагивает изменение несущих конструкций. Несущими конструкциями могут быть стены, балки, колоны и другие элементы сооружения, на которые оказывается нагрузка.
В обоих рассматриваемых случаях придется проводить следующую работу:
- Провести оформление разрешения на выполнение работы по перепланировки жилого помещения в инспекции.
- Провести подготовку полного проекта, который составляется согласно установленным нормам (в некоторых случаях проводятся испытания и независимая экспертная оценка), или эскиза в случае незначительных изменениях помещений.
- После предварительного одобрения поданного плана будущих работ проводится их выполнение.
- После завершения работ можно пригласить комиссию из жилой инспекции, которая должна ознакомиться с результатом работ и провести создание акта их приема.
Комиссия из жилой инспекции проводит сравнение результата работ и поданного плана на одобрение. Существенные изменения могут привести к тому, что работа будет не принята и соответствующий акт не будет составлен.
Незаконная перепланировка — чем грозит?
Вышеприведенные рекомендации касаются лишь того случая, когда владелец жилого помещения еще не провел изменения. Лица, которые уже провели незаконную перепланировку, должны будут действовать совсем по иным рекомендациям.
Для начала отметим то, что грозит владельцу жилой квартиры, где была проведена перепланировка без предварительной регистрации выполняемых работ:
- Нельзя провести обмен, дарение, продажу. Также не могут быть оформлены документы наследования. Практически никаких шансов провести переоформление документов, нет в случае, когда изменениям подверглись несущие конструкции. Это связано с тем, что государственная регистрация предусматривает предоставление плана помещения. Если план помещения не соответствует действительному, то сотрудники БТИ красным цветом проводят отметку нарушений.
- Провести любой тип сделки также нельзя в случае, если к квартире были добавлены другие помещения. Это связано с тем, что изменение площади всегда приводит к аннулированию документов, подтверждающих права собственности. Все документы не обладают юридической силой, а значит, не могут фигурировать в государственной регистрации.
- Вышеприведенные проблемы могут привести к значительному снижению стоимости недвижимости, даже если есть возможность ее переоформить с незарегистрированной перепланировкой.
- Если планируется приобретение недвижимости в ипотеку, то банки всегда проверяют факт проведения перепланировки, и в случае ее выявления без соответствующей регистрации не одобряют недвижимость.
- Если недвижимость было приобретено в кредит, после чего была проведена несогласованная перепланировка, то кредитор в плане потребовать срочную выплату долга по причине изменения кредитного договора со стороны заемщика.
- Если объект приватизирован, и представители БТИ выявили факт изменения планировки, то они вправе потребовать возращение квартиры в первоначальное состояние. Также будут наложены административные взыскания в виде огромного штрафа, в случае его не выплаты недвижимость может быть продана на аукционе, часть вырученных средств пойдет на погашение административного долга.
- При получении недвижимости в наследство нотариус может не выдать документы, так как они будут не соответствовать техпаспорту БТИ.
- Процедура приватизации значительно затягивается.
Есть случаи, в которых можно провести продажу недвижимости с незначительной незарегистрированной перепланировкой. В подобном случае рекомендуется заранее уведомить покупателя, так как подобный факт может быть выявлен при перерегистрации.
Как узаконить уже проведенную перепланировку?
Если все же владелец пошел по сложному пути, то есть сначала провел изменение квартиры, а только потом задумался о регистрации этих действий, то можно пойти по двум путям решения проблемы. Наиболее распространенным способом можно назвать легализацию незаконных работ по перепланировке путем судебного разбирательства. Однако могут быть внесены поправки в этот порядок регулирующими подобный вопрос органами власти.
Процедура регистрации изменения в жилом помещении выглядит следующим образом:
- Сбор соответствующих документов. Как правило, органы, регулирующие рассматриваемый вопрос, проводят консультацию. При обращении в соответствующую инстанцию с собой нужно взять поэтажный план, технический объект сооружения, экспликацию. В полученных документах проводится выделение всех работ, которые были проведены при самовольной перепланировке.
- Далее нужно создать проект. За их создание отвечают организации или частные лица, после его получения нужно провести регистрацию и согласование в органах пожарного надзора, СЭС, Роспотребнадзора и архитектурно-планировочном управлении. Эскиз можно создать самостоятельно.
- Согласование проекта может занять более одного месяца. После прохождения установленного срока заявителю выдается лист с вынесенным решением.
- Обращение в суд можно начинать с подготовки соответствующего иска. Для этого нужны: квитанция об оплате госпошлин, документ на владение, документы из бюро технической инвентаризации, проект или эскиз, иск о сохранении объекта в измененном виде, договор с проектировщиком. В ходе судебного разбирательства следует доказать то, что перепланировка выполнялась с учетом всех установленных норм. Также граждане, проживающие в квартире или по соседству, не должны указывать на ущемление их прав. При разбирательстве указывается на то, что лицо, которое выполняло реконструкцию, предприняло все меры для узаконивания выполненной работы.
Если суд был выигран, то будут выданы соответствующие документы, которые следует представить в БТИ для дальнейшей регистрации.
Что можно делать при перепланировке?
Самостоятельно можно делать при перепланировке:
- Перенос сантехнического оборудования.
- Объединение ванной и уборной.
- Удаление или перенос дверных проемов в стенах, которые не несущие.
- Разборку перегородок, которые не несущие.
- Выполнять остекление лоджии.
- Выполнять установку окон.
- Выполнять замену инженерного оборудования на идентичное по предназначению.
Все работы, которые касаются изменений коммуникаций и несущих конструкций, не попадают в данную категорию.
Что нельзя делать при перепланировке?
Многие ошибочно предполагают, что в стенах своей квартиры можно выполнять все работы.
Если следующие ограничения:
- Нарушение целостности или размеров внутренней вентиляции, создание дополнительных выходов.
- Превышать установленную максимальную нагрузку при создании временных или постоянных конструкций, установке оборудования.
- Присоединять общеведомое имущество, которое представлено чердаком, тех этажом и так далее.
- Изменять центральную систему отопления, к примеру, для подключения водяного отопления пола.
- Проводить установку батарей на балконе или лоджии с подключение к центральной системе.
Вышеприведенные изменения могут быть проведены только при соответствующем одобрении.
Какая перепланировка квартиры не допускается?
В последнее время большой популярностью пользуются квартиры-студии.Проводить объединение комнат путем удаления перегородок, которые в плане обозначены несущими конструкциями, категорически запрещается, и никогда не будет одобрено. В несущих конструкциях также запрещено делать проемы. Это связано с тем, что любые изменения несущей конструкции могут привести к уменьшению прочности сооружения, следствии чего возможен обвал и другие последствия.
