Выселение из муниципальной квартиры

Право каждого человека на жилище и защита от необоснованных посягательств оставить человека без оного четко прописаны в ст. 40 Конституции Российской Федерации. Поэтому каждый спор о выселении и праве на проживание в обязательном порядке рассматривается в суде с участием прокурора.

Cуд, в свою очередь, во исполнение Основного Закона обязан до предоставления полного комплекта доказательств со стороны истца защищать право ответчика на проживание. Согласно статистике, более 80% таких дел заканчиваются проигрышем. Однако, если истец твердо уверен в своей правоте и собрал мощную доказательную базу, не стоит бояться плохой статистики.

Выселение из муниципального жилья

Выдача прав на поселение и проживание в квартирах и на иной жилой площади семейного использования, находящейся во владении муниципалитета, производится согласно договорам социального найма.

Выданный в СССР ордер на жилое помещение является, за редкими исключениями, основанием для заключения такого договора, считаясь его заочным аналогом, не имеющим прямой юридической силы при оформлении других документов в РФ.  Порядок выдачи жилья, выселения и проживания по договору социального найма регламентируется статьями 49-91 ЖК РФ.

По ст. 84 данного кодекса предусматривается 3 сценария выселения из муниципальной квартиры:

1. Переселение в более благоустроенное муниципальное помещение или как минимум равное, применяется при выселении вследствие форс-мажорных обстоятельств — планирования дома под снос, изъятия под реконструкцию, появление в квартире количества жильцов, больше допустимого для её площади и так далее.
2. Выселение в менее благоустроенное муниципальное помещение — применяется по отношению к злостным неплательщикам коммунальных платежей, истцом по таким делам выступает муниципалитет.
3. Окончательное выселение без права на получение жилья по договору социального найма— наиболее тяжелый вариант, предусматривающий сложное судебное разбирательство, истцами обычно выступают сожители и соседи ответчика, часто совместно с муниципалитетом.

Своевременная оплата коммунальных услуг – гарантия спокойной жизни

Основной опасностью для жильцов неприватизированных квартир является задолженность по коммунальным платежам.

• Во-первых, при наличии задолженности свыше 6 месяцев муниципальные власти имеют право подать иск в суд и выселить несознательного жильца в общежитие. От такого шага их может удержать только отсутствие свободного места и нежелание лишний раз связываться с судом.
• Во-вторых, если есть судебный иск от соседей или сожителей и дополнительные отягчающие факторы, сам факт нежелания платить коммунальным службам за услуги может стать решающим для полного выселения ответчика.

За что могут выселить прямо на улицу?

Самым сложным в судебной практике является решение выселить человека, не имеющего альтернативного жилья и перспектив его получить по договору социального найма, буквально на улицу.

Обстоятельства, в которых судья может пойти на такую крайнюю меру, оговорены в статье 91 ЖК РФ:

1. Лишение родительских прав, и признание опасности проживания детей вместе с бывшими родителями.
2. Использование жилой площади не по прямому назначению, превращение помещений в нежилые.
3. Разрушение предоставленного помещения и его внутренних структур, порча общего домового имущества, в сочетании с нежеланием оплатить или произвести ремонт в назначенный судом срок.
4. Регулярное нарушение прав и законных интересов соседей, подтвержденное милицейскими протоколами и показаниями свидетелей.

10 оснований выселения из квартиры

1. Доказанный факт незаконного вселения.
2. Завершение срока договора аренды.
3. Получение более благоустроенной жилой площади по договору социального найма.
4. Признание аварийного состояния дома, необходимость снести здание или изъять под нужды муниципального фонда. Проводится переселение жильцов в равноценное помещение.
5. Задолженность по коммунальным платежам в муниципальном жилье сроком более 6 месяцев — судом выдается срок на погашение, при невыполнении судебных предписаний проводится выселение должника в менее благоустроенное жилище.
6. Отсутствие ответчика в месте регистрации более 6 месяцев, сопровождающееся неуплатой коммунальных платежей. Снятие с регистрации в таком случае проводится без замены жилища.
7. Использование квартиры ненадлежащим образом, превращение жилой площади в нежилую, коммерческую, складскую и так далее.
8. Разрушение жилого помещения, общего имущества. Выселение проводится после отказа ответчика в восстановлении собственности.
9. Систематическое нарушение законодательства в отношении соседей, зафиксированное органами правопорядка.
10. Грубое нарушение санитарно-гигиенических норм.

Выселение из жилого фонда социального использования

Жилой фонд социального использования был создан как последний шанс для малоимущих и выселенных из более благоустроенных квартир реализовать свое конституционное право на жилье. Выдворение за провинности из жилых помещений социального использования фактически придает человеку статус лица без определенного места жительства.Основаниями для выселения могут стать:

• завершение срока найма без возможности повторного заключения договора, обусловленное ст. 91.9 пункт 2 ЖК РФ;
• задолженность по оплате за 3 месяца или несвоевременная/неполная оплата за 6 месяцев в течение года;
• передача жилья посторонним лицам с целью получения выгоды, в том числе и на арендных основаниях;
• наличие у жильца либо проживающих совместно с ним членов семьи второго жилья любой формы собственности, имеющего достаточную площадь в расчете на 1 человека для проживания согласно государственным стандартам;
• повреждение государственной или общественной жилищной собственности с отказом возместить ущерб;
• нарушение гражданского порядка в здании фонда социального использования;
• использование жилой площади не по назначению.

Выселение одного из нанимателей или члена семьи

Ответственность за действия, служащие основанием для выселения из муниципального жилья, законом возлагаются в равной степени на всех совершеннолетних членов семьи нарушителя. Поэтому не существует эффективного механизма выдворения одного из жильцов без выселения прочих членов его семьи.

Кроме того, бывшие члены семьи являются нанимателями по договору социального найма, и получают право не только оставаться в дальнейшем в квартире, но и прописать туда членов новой семьи.

Одного жильца можно выселить из общей муниципальной квартиры исключительно в таких случаях:

1. Жилец не является ни нанимателем, ни членом семьи — выселение проходит на общих основаниях по требованию всех нанимателей, суд вправе дать отсрочку до года на исполнение.
2. Жилец лишен родительских прав и признан судом опасным для своих несовершеннолетних детей — одно из оснований для полного лишения прав на жилье по ст. 91 ЖК РФ.

Выселение собственника из частного жилого помещения

Приватизированная квартира является частной собственностью и выселить ее единоличного владельца — одна из наиболее сложных задач для любого адвоката. Юридические лазейки появляются лишь по мере увеличения числа дольщиков и уменьшения доли выселяемого, особенно если прочие дольщики не являются членами его семьи.

Однако, существует несколько механизмов, с помощью которых можно попытаться если не лишить собственника жилья, то хотя бы заставить его переехать.

Главной проблемой в решении этой задачи является найти чиновника органов местного самоуправления, который займется иском, и организовать большое количество единодушных свидетелей из числа соседей. Поэтому в судебной практике таких дел практически нет.

Основания для выселения собственника из квартиры

• Передача права собственности. Предыдущий владелец обязан выехать в течение 30 дней.
• Задолженность по ипотечному платежу на покупку этого жилища, квартира передается банку без права на замену жилья и компенсацию денежных средств.
• Признание дома аварийным или подлежащим сносу, а также изъятие дома властями согласно плану реконструкции города. Предоставляется равноценное жилье.
• Наличие судебного взыскания на неоплаченный долг. Единственное жилище в таком случае не отчуждается. Остатки средств после возврата долга переходят выселенному.
• Доля площади, принадлежащая собственнику, меньше минимально допустимой на человека согласно ЖК РФ. Отчуждение проходит по иску других собственников, суд обязывает их выплатить выселяемому полную стоимость принадлежавшей ему площади. Возможно, только если это не единственное жилье выселяемого.
• Разрушение (ст. 293 ГК РФ) или незаконная перестройка (ст. 29 ЖК РФ) квартиры. Суд обяжет владельца восстановить все до исходного состояния в некоторый срок, при отказе — принудительная продажа квартиры «с молотка» и возврат денег бывшему хозяину за вычетом расходов на восстановление и судебных издержек.
• Противозаконное использование жилой площади не по назначению. Сценарий аналогичен предыдущему. Закон делает исключение для помещений на первом жилом этаже (ст. 22 ЖК РФ).
• Систематическое нарушение порядка, игнорирование законных прав и интересов соседей. Наиболее сложный и маловероятный вариант. После многократных предупреждений и вызовов полиции можно добиться судебного постановления на продажу квартиры ответчика с возвратом ему денежных средств за вычетом судебных издержек. Во всей истории судебной практики РФ известно лишь несколько случаев успешного выселения, каждый из которых сопровождался десятками протоколов и жалоб.

Задолженность по коммунальным платежам за некоторый срок не является основанием для потери приватизированной квартиры, однако, большая сумма может вынудить коммунальную компанию подать судебный иск на взыскание долга. Это наиболее вероятный сценарий потери прав на жилье.

Можно ли выселить члена семьи собственника жилья?

Членами семьи владельца жилищным законодательством считаются супруг, дети, родители, а также прочие родственники или недееспособные подопечные, сожители (только при наличии совместных детей), прописанные собственником в качестве членов семьи.

Возможность их выселения возникает в следующих случаях:

1. Члены семьи, имеющие во владении долю жилой площади, могут быть выдворены только по основаниям для выселения собственника вместе со всей семьей;
2. Передача собственником права на владение квартирой третьему лицу позволяет в течение 30 дней выселить членов его семьи, за некоторыми исключениями;
3. Единоличный собственник имеет право выселить лиц, которые законно перестали быть членами его семьи, за некоторыми исключениями.

Нельзя выселить члена семьи в следующих случаях:

1. У собственника нет права выселять через суд членов собственной семьи без расторжения родственных отношений;
2. Давший согласие на приватизацию в момент ее проведения член семьи приравнивается в правах на проживание в приватизированной квартире к собственнику, и не может быть выселен даже при продаже владельцем имущественных прав, с 2014 года появилась возможность выдворить таких жильцов за длительное отсутствие и отказ от коммунальных платежей;
3. Потерявшие родителей несовершеннолетние дети, неимеющие другого жилья или членов семьи с другим жильем, не могут быть выселены ни при каких обстоятельствах. Эта проблема решается обращением в органы опеки, которые могут предоставить новое жилье.

Также необходимо учитывать, что при законном выселении человека, не имеющего другого места проживания, суд обычно дает отсрочку от 3 месяцев до года. В случае выдворения владельцем бывшего члена семьи суд может обязать истца обеспечить выселяемого жильем.

Выселение из муниципального жилья несовершеннолетнего ребенка

Соблюдение и охрана прав несовершеннолетних детей — главный приоритет государства, поэтому законно выселить ребенка из государственной квартиры, не обеспечив его равноценным жильем, практически невозможно. Единственный путь для такого решения — переезд на новое место жительства обоих родителей, состоящих в браке, или законного опекуна.

При переезде одного из разведенных родителей вместе с ребенком органы опеки выдадут разрешение на снятие с регистрации в старой квартире только в двух случаях:

• письменное согласие обоих родителей и равноценные жилищные условия по новому месту проживания;
• заявление ребенка, достигшего 14-летнего возраста, о желании сменить место регистрации.

Несовершеннолетний ребенок с точки зрения закона обладает большими правами на муниципальное жилье, чем его родители. При выселении родителей по статье 91 ЖК РФ, с лишением родительских прав и без права на предоставление социального жилья, за детьми обычно оставляют права на квартиру и устанавливают над ними государственную опеку.

На выселение через судебное разбирательство дается лишь одна попытка, ведь согласно гражданскому процессуальному кодексу, суд отказывает в иске, по которому ранее уже было принято решение. Собираясь через суд выселить неугодного жильца, необходимо учесть все детали, провести длительную подготовку и привлечь профессионального адвоката.