Руководство по самостоятельной оценке квартиры для продажи

Оценкой недвижимости называют целую группу мероприятий, направленных на определение вероятной цены, по которой будет наиболее выгодно передать объект от одного владельца к другому. Это особенно важно, когда определяются дополнительные сборы в государственный бюджет, либо субсидии.

Самостоятельная оценка недвижимости

Результат в виде конечной цифры – один из предметов для публичной оферты. Такое измерение не носит принудительный характер. Результаты могут быть изменены, если стороны достигнут понимания.

ФЗ №135 регламентирует определение конечной стоимости для тех или иных объектов недвижимости. Последние корректировки вносились в документ на протяжении 2016 года. Самостоятельное осуществление оценки – один из допустимых вариантов.

Государственная кадастровая экспертиза назначается, если организовано судебное производство.

В зависимости от используемых методов используется различная квалификация самой стоимости:

1. Кадастровая. Строго фиксированное значение, которое определяется на основе решения специальной комиссии.
2. Ликвидационная. Минимальная сумма, получаемая при отчуждении имущества путём продажи.
3. Инвестиционная. Определённые цифры, которые можно возместить за общий срок эксплуатации.
4. Рыночная. Выставляется после тщательного анализа сегмента рынка недвижимости. Требуется изучить аналогичные объекты, предложение по которым уже присутствует.

Параметры, влияющие на стоимость квартиры

Когда недвижимость оценивается самостоятельно, пользователь проходит несколько этапов.

Учёт следующих факторов обязателен, чтобы оценка была правильной:

• Площадь самой квартиры, либо земельного участка

Только при небольших или средних объектах работает правило «чем больше площадь – тем дороже объект». Если имеется серьёзная территория – актуально применение специального снижающего коэффициента, для уменьшения затрат по коммунальным услугам.

• Характеристики технического плана

На окончательную стоимость влияние оказывают параметры вроде материала для возведения строений, современной планировки, общего количества этажей.

• Наличие инфраструктуры

Особенно интерес представляют административные центры, продовольственные отделы поблизости. Ориентировочная стоимость увеличивается, если рядом находится больше объектов.

• Правовая составляющая

Это особенно важно для наличия, либо отсутствия притязаний по правам со стороны третьих лиц. В зависимости от этого, корректируется и результат.

Дешевле оцениваются квартиры, если они расположены далеко от центра города. Роль играет и то, где, на каком расстоянии находятся ближайшие автомобильные магистрали, станции метро, парки.

Стоимость поднимается при наличии внутри хотя бы косметического ремонта.

Стоит обращать внимание на факторы вроде наличия балконов и лоджий в квартире, материалы окон и дверей, сантехническое оборудование, мебель, интернет-соединение.

Способы самостоятельной оценки стоимости

Используется несколько методов при проведении процедуры оценки квартиры. Ответственное лицо не играет роли.

Сравнительный

Основывается на применении аналогий. Для того, чтобы оценить требуется найти другие объекты недвижимости, обладающие схожими параметрами. После этого выявляется среднее значение цены. Но способ оценки будет эффективен только для территории отдельного региона. Не стоит использовать объекты, которые находятся на территории разных субъектов.

Все параметры подлежат анализу. Эффективность метода – самая низкая, его выбирают чаще всего профессиональные риелторы. Иногда случается так, что сравнивать квартиру просто не с чем, потому что на рынке недостаточно аналогичных предложений.

Затратный способ

Имеются в виду затраты, связанные с возведением объекта.

В этот параметр включают:

1. Расходы на зарплату.
2. Приобретение строительных материалов.
3. Стоимость земли.

Самый актуальный механизм подсчёта стоимости квартиры. Но данный способ оценки используется редко из-за высокой сложности.

Доходный способ

Актуальный вариант оценки при работе с коммерческими объектами. По специфике проведения не подходит для обычных квартир, выставленных на продажу. Основа для способа – определение доходов в будущем от того или иного объекта.

Инвентаризационный

Способ оценки квартиры актуален, когда требуется определиться с налогом на имущество. Но полученные цифры будут сильно отличаться от стандартной рыночной стоимости объектов. Строительные материалы вместе с расходами – основа для оценки. Используется два дополнительных коэффициента в виде инфляции, степени изношенности зданий.

Стоимость долевой собственности – явление для отдельного изучения.

При подобных обстоятельствах такие факторы будут определяющими:

• Дети, не достигшие совершеннолетия.
• Количество собственников жилья.
• Собственность на долю.

Определение средней арифметической

Упрощённый вариант оценки квартиры, предполагающий сравнение с другими объектами, обладающими теми же характеристиками, что и исходная квартира:

1. Тщательное изучение предложенных цен на квартиры с похожими параметрами и сравнение со своей. Средства массовой информации и крупные агентства недвижимости – самые актуальные источники информации в данном направлении. Главное – наличие равноценных объектов по таким параметрам, как наличие балкона, габариты кухни, ремонтное состояние, этажность, число комнат, класс отделки, строительная конструкция дома, место положения.
2. Корректировка цен по выбранным вариантам.Требуется учитывать получение серьёзной скидки благодаря успешным торгам. Конкретная величина поправок определяется ситуацией, складывающейся для рыночного Цены на низком уровне способствуют появлению скидок, продавцам интересно оперативно продавать недвижимость. Ситуация куда более сложная для покупателя, если наблюдается увеличение общей стоимости.
3. Остаётся определить, сколько стоит квадратный метр у других имеющихся квартир. Нужно делить на общую площадь полученный результат по стоимости, учитывающий поправку. Максимальные и минимальные значения из полученного ряда исключаются. Средняя цена за 1 квадратный метр определяется по всем другим объектам. Потом её умножают на общую площадь исходного объекта. Получается примерная рыночная стоимость реализуемого объекта.

Рекламные объявления в СМИ

Это один из наиболее объективных источников информации. Здесь приводятся сведения относительно стоимости представленных на рынке квартир, а так же – общая инфраструктура, расположение, другие технические характеристики. Достаточно изучить текущие объявления. Но некоторые из них могут быть достаточно старыми.

Онлайн калькулятор

Чаще всего онлайн калькуляторы располагаются на специализированных сайтах, самих средств массовой информации, либо агентств, занимающихся реализацией объектов. Расчёт оценки проводится автоматически после введения определённых параметров квартиры, известных пользователю заранее. Для определения результатов оценки используются те же сведения, что указаны выше.

Оценка квартиры при ипотеке

Выполнение определённых требований – обязанность заёмщиков. Особенно это касается сбора необходимых документов, вызова оценщика на объект.

Заёмщику требуется собрать следующие виды документации:

• Паспорт;
• Документ с кадастровыми сведениями;
• Экспликацию с планом по помещениям;
• Соглашение по покупке-продаже, либо другой документ, устанавливающий право собственности.

После сбора бумаг останется позвонить в компанию, которая занимается соответствующими видами работ. Дополнительно уточняются сроки осуществления услуги, стоимость предоставления. Планируется время, в которое владелец встречается с оценщиком.

Специалисты изучают конкретные параметры, способные остаться неизменными на протяжении длительного времени. Отчёт формируется за срок от 1 до 5 дней после завершения процедуры. В этом документе будет описана ликвидная, а так же рыночная стоимость объекта недвижимости. После этого документ направляется сотрудникам банка — это необходимо для одобрения ипотеки.Отчёты в среднем содержат до 27-30 страниц. Они содержат фотографии, созданные во время осмотра вместе с необходимыми документами на квартиру.Ликвидная стоимость – главный параметр, учитываемый самим банком.

Профессиональная оценка

Если проведённые ранее процедуры оценки не удовлетворяют владельца, или нужно как можно быстрее выйти на сделку – он может обратиться к независимым экспертам. Они учитывают те же факторы, что уже описаны ранее.

До заключения договора с исполнителем стоит отдельно обсудить следующие моменты:

1. Расчёт со стороны заказчика;
2. Общая стоимость услуг;
3. Наличие или отсутствие информации, требуемой для получения результата;
4. Стоимость, используемая при тех или иных обстоятельствах;
5. Цель проведения процедуры;
6. Описание недвижимости, требующей оценки.

Этапы оказания услуги будут выглядеть следующим образом:

• Сначала проводятся переговоры с исполнителем;
• Определяются сроки проведения;
• Специалист выезжает по адресу;
• Составление акта на осмотр по объекту;
• Заказчик подаёт свои документы;
• Сбор недостающих сведений;
• Специалист занимается изучением материалов;
• Определение варианта проведения оценки;
• Подсчёт цены на жильё;
• Составление акта оценки по результату работ.

Когда договор заключат, выбирается конкретный момент, когда выезжает специалист. На осмотр помещений редко уходит больше получаса. Специалистами для оценки исследуются, анализируются все сегменты рынка, к которым относится объект недвижимости.

Какой закон регулирует стоимость квартир?

Федеральные стандарты оценки, а так же №135 ФЗ – основные документы, на которые опираются сами специалисты при проведении работ. ФСО №1 – ещё одно основание при проведении оценки. Им могут воспользоваться и обычные граждане.

Особенности обращения к профессионалам

Стоимость выполнения работ по оценке составляет от 2 500 до 6000 рублей. Показатель актуален для Москвы, ближайших окрестностей. На территории разных регионов стоимость бывает различной. Целевое назначение помещений и квадратура площади – главные характеристики, из-за которых появляются отличия.

Для начала работы оценщика потребуются следующие документы:

1. Технический план из БТИ.
2. Документация, согласно которой есть право на использование имущества.
3. Паспорт владельца.

Главное – не обманывать ни специалистов, ни последующих владельцев. Указание ошибочной стоимости может быть чревато вопросами со стороны контролирующих органов. Это может быть сам банк, либо налоговая служба.Самостоятельная оценка недвижимости относится ко вполне законным действиям.Они помогают определить, сколько в итоге стоит тот или иной объект недвижимости.

Основными моментами для осуществления оценочной деятельности будут такие:

• Сопоставление предложений на рынке, по аналогичным и отличным характеристикам.
• Изучение места расположения вместе с наличием необходимых коммуникаций.
• Оснащённость рассматриваемых объектов дополнительными возможностями вроде парковки, управляющей компании.

Хороший вариант оценки – использование современных онлайн-сервисов для определения всех интересующих параметров, включая и стоимость.

Это весомая помощь для самостоятельной оценки недвижимости. Исходная информация при расчётах постоянно обновляется. Некоторые погрешности присутствуют, но они остаются небольшими. Надо учитывать, что оценка проводится только для стандартных квартир. Но такие решения позволяют получить примерную картину.

Стоимость самого жилья не влияет на то, по какой цене предоставляются услуги независимых компаний на рынке. Многие компании предлагают дополнительные скидки, специальные предложения.О сайте