Пошаговая инструкция продажи квартиры, собственники которой – несовершеннолетние дети

Продажа квартиры — дело хлопотное и сопряжено со многими нюансами. Особенно это касается тех случаев, когда собственником помещения являются дети. Продажа квартиры или дома, принадлежащего ребенку, не запрещена, но процедура достаточно сложна.

В силу недостаточной дееспособности и небольшого опыта дети не могут полноценно распоряжаться своим имуществом. За этим строго следит государство, в частности орган опеки и попечительства. Правила отчуждения такой недвижимости регулируются ГК и ЖК России.

Особенности сделки

Прежде всего, важно четко разграничивать имущественные права ребенка.

Он может выступать:

• единственным собственником квадратных метров;
• совладельцем (ему принадлежит определенная доля квартиры);
• наследником (единственным или нет);
• проживающим без права собственности.

Любой из перечисленных случаев имеет свои особенности. Механизм реализации недвижимого имущества будет неодинаков.

На порядок ведения сделки влияет и еще несколько моментов:

• основание получения жилья в собственность — ДКП, мена, договор дарения, получение жилья по наследству, прочее;
• способ реализации — за «живые» деньги или по перечислению;
• наличие разнообразных обременений;
• возраст собственника.

На последнем пункте следует остановиться особо. В зависимости от числа прожитых лет дееспособность ребенка ограничивается по-разному. До 6 лет малыши полностью недееспособны. Они не в состоянии принимать самостоятельных решений и в случае продажи имущества, собственником которого они являются, мнение малыша во внимание никто принимать не будет.

За детей такого возраста все решения принимают родители, усыновители, либо опекуны. Они же и производят любые юридически значимые действия.

Для детей более старшего возраста предусмотрены такие виды дееспособности:

1. От 6 до 14 лет — частичная. Детки такого возраста также считаются малолетними и не принимают участия в финансовых и имущественных операциях. От их лица все решения принимают родители (опекуны). При подписании документов не требуется даже присутствие ребенка.
2. С 14 до 18 лет — ограниченная. Собственники-подростки могут действовать с письменного позволения законного представителя. Личное присутствие юных собственников при осуществлении сделки обязательно.
3. Полная — с 18 лет, а в некоторых, предусмотренных законодательством случаях, с шестнадцати. Такое возможно с момента регистрации брака или при эмансипации, когда подросток ведет индивидуальную предпринимательскую деятельность или официально устроен по трудовому соглашению.

Инструкция продажи квартиры, когда владелец — ребенок

Реализация жилья, принадлежащего несовершеннолетнему, несколько отличается от обычной схемы. Тут в процесс включается еще один чрезвычайно важный участник — отдел опеки и попечительства, более известный в народе как опекунский совет. Без позволения этой инстанции продать квартиру не получится.

При отчуждении квартиры, принадлежащей несовершеннолетним детям, следует придерживаться такой инструкции:

1. Подготовиться к сделке, заранее согласовать условия договора с покупателем.
2. Подыскать вариант дома (квартиры), схожего по основным характеристикам с реализуемым имуществом. Это жилье в дальнейшем следует передать ребенку в собственность.
3. Подготовить и направить на рассмотрение опекунского совета заявление на оформление разрешения на продажу, добавив к нему список обязательных документов.
4. Дождаться рассмотрения ходатайства в ООП.
5. Оформить «добро» на реализацию квартиры путем получения распорядительного акта руководителя администрации.
6. Осуществить сделку, зарегистрировать договор, зарегистрировать право собственности на приобретенное жилище для ребенка.
7. Уведомить опекунский совет и направить туда свидетельства, гарантирующие факт передачи нового помещения в собственность ребенку.

Подготовка документов

Чтобы добиться решения комиссии органов попечительства придется потратить достаточно много времени и собрать немалый перечень документов.

Вам понадобятся:

1. Заявление на отчуждение квартиры. Бумага подписывается двумя родителями. Там должно содержаться пояснение надобности реализации жилья и обещание родителей обеспечить ребенку нормальные условия, приобрести вместо реализуемого лучшее или, как минимум, равноценное имущество.
2. Свидетельство о рождении малолетнего (оригинал + копия).
3. Согласие подростка (с 14 лет) на продажу квартиры.
4. Гражданские паспорта матери и отца.
5. Выписка из подомовой книги по реализуемой квартире (оригинал).
6. Экспликация реализуемого помещения.
7. Справка об отсутствии долга по «коммуналке» и налогообложению (выдается управляющей организацией и фискальной службой соответственно).
8. Справка БТИ и экспертная оценка стоимости реализуемого жилья.
9. Бумаги, фиксирующие право на квартиру (дарственная, ДКП, свидетельство о собственности, другое).
10. ДКП, хотя бы предварительный.
11. Документы (техплан, справка БТИ, экспертное заключение оценки и др.) по дому или квартире, что планируется приобрести взамен реализуемой.

Этот перечень достаточно приблизительный. Органы ООП по своему разумению вправе затребовать дополнительные документы, если сведения окажутся важными для принятия решения.

Когда мать или отец не могут лично подать ходатайство, следует подготовить:

• свидетельство о кончине (при наличии);
• документ о лишении отца (матери) родительских прав, признании лица безвестно пропавшим, др.;
• нотариально удостоверенное разрешение на заключение договора купли-продажи, когда родитель фактически не может при этом присутствовать.

Получение согласия ООП

Минимальный срок за который комиссия вынесет решение — не менее 2 недель. Если подавать документы не в опекунский совет, а воспользоваться услугами многофункционального центра, срок рассмотрения увеличится как минимум на неделю.

Все зависит от полноты предоставленного на рассмотрение пакета документов, важности дополнительных запросов и консультаций.

Органы, ответственные за реализацию подобных процессов, в каждом регионе страны могут отличаться.

Поэтому прежде чем начать действовать лучше всего получить дополнительную консультацию опытного юриста или риэлтора. Чаще всего в выдаче разрешения участвует глава администрации муниципального образования. Именно его подпись должна присутствовать на разрешительном постановлении, которое выдает ООП.

Существует несколько условий, соблюдение которых способствует вынесению положительного решения опекой:

• новая жилплощадь по стоимости равноценна реализуемой;
• по техническим параметрам и характеристикам новая квартира равноценна или превосходит предыдущую — тут важно учитывать не только метраж, но и удаленность от социально значимых объектов, станций метро, школ, магазинов, поликлиники, район проживания (центр или окраина), другие факторы;
• доля собственности ребенка равноценна прежней или превышает ее, без учета фактического метража.

Соблюдение этих условий существенно повышает шансы родителей получить одобрение надзорного органа на реализацию жилого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему ребенку.

Можно ли обойтись без покупки новой квартиры ребенку?

Разрешение ООП на реализацию объекта, собственник которого не обладает полной дееспособностью, можно получить лишь в обмен на четкие гарантии, что на имя ребенка впоследствии будет куплена равнозначная недвижимость.

Однако, существуют варианты, когда предоставление жилплощади не потребуется:

1. Переезд семейства в иной регион, город, поселок внутри страны. Тогда на имя сына или дочери открывается целевой счет, куда и поступают деньги от продажи квадратных метров. Распоряжаться деньгами по желанию никто не вправе. Траты пристально контролируются органами опеки, средства разрешено потратить на приобретение жилплощади ребенку. Деньги могут отдать на и руки родителям, если те докажут, что ими за собственные средства куплена и передана в собственность несовершеннолетнему подходящая недвижимость. С 18 лет владелец счета сможет распорядиться средствами по своему усмотрению.
2. Приобретение жилья в новостройке. Этот вариант вероятен при соблюдении 2 условий. Возведение здания должно быть практически закончено, а на время окончания строительства и фактического переезда несовершеннолетний обязан быть где-то прописан.
3. Выезд на ПМЖ за территорию страны.

Помимо перечисленных, существуют и другие ситуации, когда органы надзора могут пойти навстречу:

1. Тяжелая болезнь малолетнего собственника. Тут допускается вариант, когда семья приобретает жилище меньшей площади или в недостаточно престижном районе. Остаток вырученных средств идет на лечение или реабилитацию ребенка. Важно следить, чтобы сохранились все платежки, подтверждающие факт лечения: чеки за медикаменты, прохождение процедур, квитанции за обследования и так далее.
2. Наличие хронических заболеваний, аллергии и прочих патологий, не позволяющих ребенку жить на прежнем месте. Родителям астматика опекунский совет может позволить приобрести домик в сельской местности взамен большой квартиры в загазованном мегаполисе.
3. Необходимость помещения ребенка в специализированное учебное заведение (спортивную школу, интернат для одаренных детей, школу закрытого типа для лиц, нуждающихся в коррекции поведения, интернат для инвалидов). Если подобного учреждения нет поблизости от места проживания семьи, ООП может согласиться на покупку квартиры в крупном административном центре, даже если условия жизни будут немного ухудшены.

При этом, новая квартира обязана быть полностью годной для проживания и вполне соответствовать существующим санитарным нормативам.

В «ухудшенной» квартире допускаются такие недочеты:

• меньшая площадь;
• отсутствие развитой инфраструктуры;
• удаленное расположение жилья от остановки общественного транспорта;
• более старое (но не ветхое) здание;
• удаленность от центра города, детсада или школы, поликлиники и др.

Каждый случай оценивается инспекторами в индивидуальном порядке. Родителям придется дополнительно запастись справками, подтверждающими неотвратимость ухудшения условий.

Например, такими:

• справки из медучреждений и выписки из карты детей;
• правильно оформленный договор долевого участия в строительстве;
• отметки в документах, свидетельствующие о получении родителями иностранного гражданства;
• документы, доказывающие необходимость помещения юного члена семьи в спецучреждение;
• другие доказательства.

Как правильно выписать из квартиры ребенка?

Чтобы осуществить сделку по реализации жилья, ребенка придется заранее выписать с предыдущего адреса.

Важно соблюсти несколько условий:

• получить разрешение ООП;
• предоставить согласие матери/отца, если они зарегистрированы в разных местах;
• подыскать адрес, по которому будет зарегистрирован ребенок (без снижения качества условий проживания);
• убедиться, что малолетний (до 14 лет) будет прописан с матерью или отцом, а ребенок старшего возраста — с одним из родственников.

Важно! Если малолетний участник сделки выступает единоличным владельцем жилья или имеет долю в квартире, выписка возможна исключительно с ведома и разрешения опеки.

В местный надзирающий орган следует подать:

• паспорта матери и отца;
• заявление по установленной форме;
• паспорт (свидетельство о рождении) ребенка;
• техпаспорт на помещение;
• свидетельство о праве собственности на жилплощадь;
• сведения о предполагаемом адресе регистрации;
• письменное согласие ребенка на выписку (с 14 лет).

На протяжении 2 недель после подачи сведений опекунский совет проведет экспертизу и вынесет соответствующее решение. Далее требуется обратиться в отдел миграции местного ОВД для того, чтобы прописывать ребенка. Придется снова собирать документы.

Для снятия ребенка с учета:

• разрешение ООП;
• правоустанавливающую документацию на квартиру;
• листок убытия с бывшего адреса;
• паспорта ребенка и родителей;
• заявление о снятии с регистрации (с 14 лет подросток пишет его сам).

Для проведения регистрации на новом месте:

• паспорта матери, отца и ребенка (свидетельство о рождении для малолетних);
• лист прибытия;
• документ о праве собственности;
• письменное согласие владельца жилья прописать несовершеннолетнего у себя (если подросток прописывается, например, к бабушке, брату или тете);
• разрешение ООП;
• заявление по установленному образцу.

На проведение перерегистрации выделяется 3 дня.

Возможные риски при отчуждении квартиры, собственник которой — ребенок?

Любая операция по купле-продаже жилья сопряжена со значительным числом разнообразных рисков. Особенно это касается варианта, когда хозяин квартиры не достиг совершеннолетия. Причем сложности могут быть у обеих сторон.

Основной проблемой для продавца становится получение документов в опекунском надзоре.

Существует несколько наиболее распространенных причин, по которым опекунский совет вправе отказать в удовлетворении ходатайства:

1. Ущемление прав несовершеннолетнего (по факту отчуждения ребенок лишается положенных квадратных метров не получая ничего взамен).
2. Малолетнего собственника не прописали в новой квартире.
3. Мать или отец не дают письменного согласия на проведение сделки.
4. Новые условия обитания оказываются существенно хуже предыдущих.
5. Жилище ребенку досталась по завещанию, при этом, он не вступил в права наследства.
6. Приобретаемая жилплощадь расположена в доме, построенном менее чем на 50–60%.
7. В новом домовладении полностью или частично отсутствуют бытовые или санитарно-гигиенические условия (нет света, газа, отсутствует канализация и водоснабжение).
8. Жилье, планируемое к приобретению, признано аварийным.

Предлагаемый перечень может быть существенно расширен. В каждом конкретном случае комиссия принимает решение, основываясь на субъективном мнении ее членов. Если родители не согласны с отказом надзирающего органа, комиссионное решение ООП может быть оспорено через суд.

Покупатель квартиры, собственником которой выступает ребенок, также несет определенные риски.

Чтобы уберечь себя, следует соблюсти ряд условий:

1. Перед покупкой уточните у продавца, есть ли в семье дети, сколько их и какого они возраста.
2. Проверьте, включены ли юные члены семьи в состав собственников жилья. Если нет, поинтересуйтесь, как и когда была куплена квартира, соблюдались ли при этом интересы детей. К примеру, жилье могло приобретаться на средства материнского сертификата, при этом доля ребенку выделена не была. Это прямое нарушение закона и впоследствии у покупателя могут быть проблемы.
3. Обратитесь в ООП и узнайте, не стоит ли семейство на учете как неблагополучное. Если да, уточните юридический статус детей. Выясните, не лишались ли родители прав, не назначен ли детям опекун. Разрешительный документ, предоставленный ненадлежащим лицом, в дальнейшем будет признан недействительным.
4. Внимательно изучите разрешение органа попечительства и опеки, убедитесь в его подлинности.

Не стоит доверять заявлениям родственников (тем более дальних), что все проблемы с опекунским советом будут улажены впоследствии. Требуйте предоставления реального действующего документа.

Продажа квартиры, собственником которой выступает несовершеннолетний ребенок, дело хотя и непростое, но вполне реальное. Все неудобства, связанные с получением разрешительных документов, вполне оправданы тем, что государство по мере сил старается защитить своих маленьких граждан от мошеннических действий взрослых родственников.

При подготовке сделки стоит учитывать, что получение согласия опеки и оформление всех необходимых документов часто занимает длительное время. Поэтому заняться вопросом стоит заранее.

В то же время специалисты по работе с недвижимостью не советуют делать несовершеннолетних единственными владельцами жилья. Классическая ситуация «взрослый + ребенок» и общее право собственности убережет юных членов семьи от непродуманных действий и после наступления совершеннолетия.