Как снять обременение с квартиры?

Существуют обстоятельства, когда у человека имеется во владении квартира, но он не может полностью распоряжаться ею. Препятствие в таком случае именуется обременением. Подобное ограничение накладывается по нескольким основаниям: арест или приобретение жилья по ипотечному займу. Также это ситуация заключения договора ренты.

Способ снятия обременения зависит от причин, по которым оно возникло. Рассмотрим все подробности процесса: где произвести процедуру, какая требуется документация, как долго это происходит.

Что такое квартира с обременением?

Все случаи наличия обременения рассматриваются в индивидуальном порядке, так как включает уникальные нюансы и многочисленные факторы. Термин означает ограничения, имеющиеся для собственника по отношению к свободному распоряжению данным имуществом.

Для проведения операций с недвижимостью владелец обязан решать вопрос одним из следующих способов:

• запрашивать и получать разрешение от третьего лица;
• дождаться, когда вследствие каких-то событий обременение исчезнет.

Ограничение возникает по целому ряду причин:

• Наличие договора на приобретение данной квартиры по ипотеке;
• Нахождение данной жилплощади в залоге;
• Оформленная рента;
• Квартира передана в аренду;
• Назначено доверительное управление;
• Наложение ареста на данное жилье.

С момента наступления одного из перечисленных обстоятельств квартиру нельзя будет продавать, дарить, сдавать. Нужно будет сначала устранить препятствия.

Согласно мнению юристов ряд ограничений не расценивается, как обременение.

Это следующие ситуации:

• Некоторое лицо имеет прописку или право на проживание в данной квартире. Это выписанные временно, не выписанные до продажи данной жилой площади, люди с правом проживания, например, отказавшиеся проводить приватизацию.
• Если здание признано аварийным, жилье в нем продавать нельзя. На операции с подобной недвижимостью существует законный запрет.

Купив жилплощадь, новый владелец имеет возможность снять прочих лиц с регистрации, если они утратили право на прописку и проживание. Например, не состоят с собственником в семейных отношениях. Чтобы это осуществить, нужно подать в суд иск.

Нельзя будет удалить временно выписанных и не достигших совершеннолетия без согласия этих лиц или их опекунов.

Таковыми считаются:

• лица, находящиеся в колониях, где они отбывают наказание;
• находящиеся на долговременном лечении;
• проживающие в интернатах.

Другой вопрос: разрешается ли продать жилую площадь, если она числится в ипотеке? Квартира при этом остается в залоге, но закон не запрещает реализовывать его иным лицам.

Как снимается обременение?

Процедура устранения обременения проводится отдельно, не связана просто с прекращением действия условий, его повлекших. Нужно подать заявление в Росреестр, например, посредством МФЦ (Многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг).

Срок выполнения — трое суток, не считая выходных.

Никто не обязан снимать обременение. Но его наличие может помешать реализации квартиры путем продажи или другим способом.

Юридически правильно будет снимать запрет после прекращения обстоятельств, при которых он появился. Но по факту он считается отмененным после внесения в реестр соответствующих данных. Следует подать документы регистратору и заплатить государственную пошлину.

Обратившееся лицо может считаться владельцем при предъявлении согласия заинтересованных лиц (сторон) либо в результате отмены обременения.

Снятие обременения с квартиры в ипотеке

Залоговое имущество по закону может передаваться другим лицам в результате купли-продажи.

Согласно ст. 37 № 102-ФЗ (Федерального закона) для сделки нужно согласие от кредитора. Банк может отказать в одобрении, тогда операцию по передаче недвижимости новому владельцу совершать нельзя.

Но это формальный подход, на деле возможно создание выгодных для финансового учреждения условий. Смена должника, при котором квартира будет продолжать находиться в обременении, будет отмечена в договоре.

Кредитор путем анализа и установления платежеспособности нового покупателя может принять одно из решений:

• оформить отдельное соглашение по ипотеке;
• внести изменения в имеющийся договор.

При отказе банка необходимо целиком выкупать объект, чтобы получить возможность совершить с ним операцию. Если в процессе сделки так или иначе кредит погасится, банки дают согласие. Продавцу выдадут сумму, из которой вычтут банковскую долю. Договор по ипотеке закрывают, после чего разрешается снять обременение.

Как следует действовать при наличии ограничений, связанных с ипотекой? Нужно лишь заемщику выплатить долг, заполучить согласие банка.

Далее совершаем следующие шаги:

• Выплачиваем кредит возможными способами.
• Банк разрешает либо отказывает. Последние обстоятельства практически исключены, но в таком случае следует обратиться в суд.
• Подготовить документацию.
• Подать пакет на регистрацию (например, в МФЦ).
• Выждать предусмотренный для обработки срок. Свидетельство без обременения выдают в течение месяца при оплате пошлины.

Главными шагами являются сбор документов и получение согласия банка. Датой будет считаться день занесения сведений в реестр (5 суток с момента принятия заявления). В МФЦ обрабатывают на 2 дня дольше (всего — неделя).

Из документов необходимо подготовить следующие бумаги:

• Заявление, подписанное банковским служащим с печатью;
• Свидетельство о праве владения жильем;
• Договор займа по ипотеке;
• Паспорт;
• Доказательства погашения долга — документ;
• Закладная бумага.

Важно! При подаче пакета в Росреестр на снятие обременения необходимо присутствие всех владельцев. Либо потребуется доверенность на представительство в их пользу. Иногда приглашается банковский служащий.

Госпошлиной считается цена оформления и выдачи нового свидетельства о праве владения без данных об обременении. В 2018 году это 350 рублей.

Расходы в пользу банка назначаются самим финансовым учреждением по стоимости услуг. Дополнительные затраты тоже могут иметь место. К примеру, на выдачу доверенности представителю. Но кредитор в факт выплаты этих сумм уже не вмешивается.

Интересны также аспекты применения материнского капитала, которым погашается часть кредита.Обременение в этом случае снимается с особенностями.

Во первых, требуется соблюдение трех пунктов:

1. Оба родителя владеют половиной квартиры;
2. Часть жилья должна быть оформлена в дар ребенку (детям);
3. Доли должны быть разделены через полгода с момента заключения договора на ипотеку, не более.

При наличии этих факторов долг может быть погашен материнским капиталом.

Пошаговая инструкция снятия обременения:

• Получение сертификата;
• Передача денег банку;
• Закрытие кредита;
• Сообщение в адрес банка о намерении немедленно снять запрет;
• Сбор документов (вышеперечисленный список для снятия ограничений по ипотеке);
• Передача документов на регистрацию с присутствием всех взрослых владельцев;
• Сведения заносятся в реестр, обременение снимается, ставится штамп на свидетельстве о праве владения;
• Выдается новый документ о собственности без обременения.

После получения права распоряжения квартира может продаваться, дариться, участвовать в сделках. Но на реализацию детских долей нужно будет получать разрешение от органов опеки до совершеннолетия.

Рента

Обременение, накладываемое договором ренты (или иным подобным), можно снимать:

• после окончания срока действия;
• при его расторжении;
• в связи со смертью получателя выплат по ренте, собственника квартиры, передающего собственность по договору.

Досрочно соглашение по ренте прекращает свое действие также в случае, если плательщик нарушает обязательства по его пунктам. Необходимо проделать шаги, аналогичные предыдущему случаю, кроме первого этапа — прекращения действия условий обременения на право собственности.

Процедура схожа с ипотечной ситуацией, но согласие получателя платежей по ренте не нужно, если он умер. Документация передается на регистрацию, при этом промедление не рекомендуется.

Предоставляется полный пакет документов:

• заявление на бланке;
• паспорт;
• свидетельство о смерти прежнего владельца;
• договор ренты.

Сроки выполнения такие же: 5 дней у регистратора, неделя — в МФУ, за месяц выдается свидетельство.

Арест

Обременение с арестованного жилья производится по аналогии с ситуацией нахождения в залоге. Данные ограничения накладываются судом в результате вынесения постановления. А также посредством правоохранительных органов или приставов. Оно сможет быть снято после того момента, когда конфликт, его вызвавший, будет исчерпан.

Жилье может оказаться арестованным по следующим причинам:

• Предотвращение возможности продажи в результате судебного иска.
• Невыполнение (уклонение или невозможность выполнить) обязательств финансового характера по исполнительному листу. Такое имущество могут выставить на аукцион для погашения долга, после чего арест снимается.
• В результате следственных действий (экономические преступления или конфискация).

Снятие подобного обременения отличается тем, что арест не может быть отменен самим владельцем. Процедура проводится органами, наложившими ограничение.

Доверительное управление и аренда

Соглашение о доверительном управлении или аренде действительно на период его заключения.

Досрочное расторжение производится при наличии законных оснований:

• желание сторон;
• постановление суда.

После отмены или окончания договора обременение с квартиры разрешается снять в указанном выше порядке, в такие же сроки, как по другим случаям.

Обременение на долю

Ситуации могут касаться владения квартирой по долям. Ведь законодательство РФ позволяет иметь подобную совместную собственность. На одну из долей (или несколько) может накладываться обременение, ограничивающее право продажи или иной реализации.

Причиной может быть одна из тех, которые перечислены выше. Это рента, кредит, арест. Порядок снятия ограничения аналогичен изложенным ситуациям. На находящуюся в залоге долю нужно согласие от кредитора.

Снятие обременения в судебном порядке

Иногда невозможно устранить ограничение стандартным способом. Интересы кредитора и владельца не могут быть согласованы.

Тогда есть возможность обратиться в суд, что делает собственник или его представитель, но не стороннее лицо, даже если это родственник. В суд нужно предъявить основания. Но если кредит ещё не погашен, положительного решения не будет.

В судебную инстанцию сдаются документы:

• иск;
• паспорт;
• если владельца представляют — доверенность;
• квитанция об уплаченной госпошлине — 300 рублей по ст. 333.19 НК РФ;
• договор по кредиту (ипотеке);
• закладная бумага;
• подтверждение требований по иску.

В случае вынесения положительного решения выжидается срок 10 дней, после чего можно подавать обращение в Росреестр.

Как узнать, что квартира находится в обременении?

Проверка на обременение при приобретении недвижимости весьма рекомендуется. Для этого нужно сделать запрос на выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Любые типы подобных ограничений должны вноситься в перечень, а по ст. 29 № 102-ФЗ сведения предоставляются любому сделавшему запрос.

Нужно сделать следующие шаги:

• Оформление запроса на сайте Росреестра или через организации.
• Нужно предоставить все требуемые сведения о квартире и лице, которое запрашивает информацию.
• Услугу следует оплатить госпошлиной 400 рублей для физических лиц. Юридические лица вносят 1100 рублей. Электронная форма получения ответа стоит 250 и 500 рублей соответственно для обоих случаев.
• Заявитель ждет, пока запрос будет обработан. В Росреестре срок — 3 дня, в МФЦ — 5 суток. Посредники могут назначить свои периоды ожидания.
• Получение выписки. В случае предоставления данных почтой к сроку добавляется время пересылки.

Практика показывает, что в среднем выписку можно получить за 2 дня в бумажной форме, за 1 — в электронном виде. Проверить жилье не трудно как до совершения сделки, так и после покупки квартиры.