Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?

Продажа недвижимого объекта – это процесс, имеющий множество нюансов. В частности, если в его пределах числится несовершеннолетие лицо. Эта одна из самых сложных, проблематичных и длительных процедур в практике юристов и риелторов. Стоит подробнее рассмотреть вопрос о том, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?

Законодательная база

Все нюансы продажи квартиры, с зарегистрированным на её территории несовершеннолетним лицом, регулируются рядом законов:

• Федеральный закон об обязательной приватизации № 1541-1, вступивший в силу 4 июля 1991 года;
• Конституция РФ;
• Семейное право;
• Гражданское право;
• Закон «Об опеке и попечительстве» № 48, вступивший в силу 24 апреля 2008 года.;
• Жилищное право;
• Дополнительные акты муниципалитета.

Важно. Незаконное осуществление сделки, ущемляющей права несовершеннолетнего сына или дочери, может быть обжаловано в суде. При этом сделка признается недействительной, а на всех её участников возлагается административная или уголовная ответственность.

Можно ли продать квартиру?

Если семья решила переехать в другую область, в наиболее подходящий район или расширить жилищную площадь, продажа квартиры с маленькими долевыми собственниками реальна, но, при условии, что будут соблюдаться два правила:

• Нужно, чтобы несовершеннолетний собственник был выписан из одного и вписан в другой объект с аналогичным предоставлением долей. Допускается его прикрепление по месту жительства родственников: бабушек и дедушек.
• Количество квадратных метров на одного человека должны быть равным или больше квадратным метрам предыдущего места жительства. Не допускается перемещение ребенка из лучших условий в худшие.

Существует три случая-исключения, при наступлении которых сотрудники отдела опеки без возражений дадут согласие на изменение регистрации ребенка из большой жилищной площади в маленькую.

Продажа недвижимости с целью получения средств на лечение

Если ребенку требуется срочное обследование, лечение или операция на платных условиях, то продажа собственности, с целью получения финансирования для этого, возможна.

Но, сделка осуществляется при соблюдении двух условий:

1. Несовершеннолетнему собственнику должна быть дана доля в другом объекте недвижимости. Например, возможна передача другому лицу доли владельца, не достигшего возраста 18 лет, в двухкомнатной квартире с последующим приобретением доли в однокомнатной квартире.
2. Родители не могут взять деньги с выгоды от сделки наличными, они должны быть переведены на депозит или расчетный счет медицинского учреждения.

Для совершения продажи недвижимого объекта родителю потребуется доказать необходимость в проведении лечения, предоставив сотрудникам отдела опеки и попечительства соответствующий медицинский документ.

Неблагоприятный район для проживания

Если ребенок живет в неблагоприятных для него условиях, то у него могут развиваться хронические заболевания, например, астма.

В таких случаях врачи рекомендуют переехать маленькому пациенту в зону с наиболее подходящим для него климатом.

В различных населенных пунктах цены на недвижимость заметно отличаются. Например, квартира в маленьком провинциальном городе стоит дешевле, чем квартира, располагающаяся в теплом климате в непосредственной близости к морю.

Опека допускает продажу большой квартиры в неблагоприятном районе и приобретение маленькой квартиры в зоне с благоприятным климатом, если существует риск угрозы жизни и здоровью малыша.

В этом случае также обязательным условием является наличие медицинской справки.

Поступление ребенка в другое учебное заведение

Если несовершеннолетние лицо поступило в учебное заведения другого города, то родитель может продать недвижимость для того, чтобы приобрести на новом месте для него «собственный уголок»

Стоит заметить, что если очевидно нарушаются права несовершеннолетних гражданин, то сотрудники органов опеки их не одобряют. Основным документом, подтверждающим необходимость в переезде, является справка с нового учебного заведения.

Документы

Совершение любых операций с квартирой, в которой числятся маленькие дети, невозможно без одобрения сотрудников отдела опеки.

При совершении первого визита сотрудникам социальной организации требуется предоставить ряд документов:

• Паспорта двух ответственных за детей людей (родители, опекуны, попечители);
• Свидетельства или паспорта всех несовершеннолетних граждан, зарегистрированных на территории недвижимого объекта, подлежащего продаже;
• Свидетельство, подтверждающее заключение или расторжение брака;
• Предварительный договор о купли-продажи;
• Доверенность о выделении детям долей, заверенная нотариусом;
• Технический паспорт и ЕГРП прежней квартиры;
• Квитанция об оплате пошлины.

Далее, заявка отправляется на рассмотрение, которое длится в течение 3-10 рабочих дней.

Перечень основных документов периодически изменяется. Рекомендуется предварительно запросить актуальную информацию в отделе опекунства по месту регистрации.

Что делать при отсутствии одного родителя?

Если супруг не согласен на продажу квартиры или его месторасположения неизвестно, то совершение сделки возможно только с вмешательством правоохранительных органов. По решению суда 2 родитель может быть лишен родительский прав или признан без вести отсутствующим. Так, его присутствие при продаже квартиры не обязательно.Важно. При предоставлении недостоверных документов работники отдела опеки выносят отрицательное решение по рассмотрению дела.

В каких случаях органы опеки запрещают продавать квартиру?

Существует ряд случаев, при наступлении которых переезд на малыша на новое место жительства будет невозможен:

• Мать или отец не планирует выделять для него долю и прописывать его. В таком случае, речь идет об очевидных нарушениях прав маленького гражданина, опека никогда не одобрит проведение подобной махинации.
• Квартира была передана по наследству малышу. Её продажа будет невозможной до тех пор, пока он не вступит в наследство.
• Родитель планируют приобрести квартиру в новом проекте, которые не достроен более, чем наполовину.

Сотрудники социальной организации, занимающейся защитой прав несовершеннолетних граждан, выносят решения сугубо в индивидуальном порядке. Если им покажется, что приобретаемый объект непригодный на проживания, то будет вынесен отрицательный вердикт.

Условием для отказа может являться переезд из благоприятного района в неблагоприятный. Например, переезд из города в сельскую местность.

Переписать малыша из квартиры в частный дом можно, только если в нем проведены необходимые коммуникации (газ, свет, вода); в нем можно прописаться; в доступности от него располагаются детские сады и школы.

Особенности сделки с квартирой

В стандартной процедуре оформления существуют некоторые особенности исходя из того, является малыш собственником или нет.

Когда ребенок является собственником?

Процесс официального перемещения несовершеннолетнего собственника из одной жилой площади в другую состоит из четырех этапов:

1. Получение разрешение в отделе опекунства по месту прописки малыша или малышей, не достигших 18 лет;
2. Составление договора о купли-продажи недвижимого объекта и подписание его в двухстороннем порядке: продавец-покупатель.
3. Предоставление продавцом право на пользование квартирой, передаче покупателем денежных средств.
4. Электронная регистрация в Росреестре.

Важный момент. Ребенок, уже получивший удостоверение личности, приобретает право собственной подписи. Обязательным условием является его согласие на продажу собственных долей.

Когда ребенок не является собственником?

Если малыш зарегистрирован в пределах недвижимого объекта, объекта, но не является его собственником, то процесс его продажи заметно облегчается. В этом случае, не необходимости запрашивать разрешение в отделе опекунства и попечительства.

Процедура оформление состоит из пяти основных этапов:

1. Следует снять ребенка с регистрационного учета.
2. В один день прописать его в другой недвижимый объект. Если квартира не куплена, то можно зарегистрировать его у родственника на определенное время.
3. Составление договора о купли-продажи недвижимого объекта и подписание его в двухстороннем порядке: продавец-покупатель.
4. Предоставление продавцом право на пользование квартирой, передаче покупателем денежных средств.
5. Электронная регистрация в Росреестре.

Отрицательный момент подобной сделки заключается в том, что практически все покупатели отказываются приобретать недвижимость, в которой зарегистрирован несовершеннолетний жилец.Связано это с возможным наступлением проблем после её приобретения.

В некоторых семьях родственники также не идут на уступки и не прописывают малыша к себе, боясь за то, что впоследствии выписать его будет проблематично.

Продажа квартиры при условии, что ребенок не является долевым владельцем, обременена правилами:

• Новая квартира должна содержать в себе равное или большее количество квадратных метров, нежели предшествующая.
• Не должно быть уменьшено количество квадратных метров на одного члена семьи.
• По закону запрещено, чтобы ребенок был прописан в квартире один.
• Малыш не может быть зарегистрирован один, в обязательном порядке он должен быть прикреплен к прописке отца или матери.

Если сделка была осуществлена незаконной и по её результатам были нарушены права несовершеннолетнего гражданина, то на судебном заседании она будет признана недействительной.

Риски

Риски продавца в подобной ситуации заключаются в том, что он может быть привлечен к уголовной и административной ответственности за совершение неправомерной сделки. Наказание устанавливается в индивидуальном порядке. Такой «деятель» может быть лишен прав на законное представление ребенка, получить штраф или даже попасть в колонию строго режима.

Риски для покупателя заметно выше.

После приобретения квартиры, в которой прописан ребенок, для него может наступить ряд неприятностей:

• У родителя не получится в дальнейшем выписать малыша, и он будет продолжать оставаться собственником в уже проданной квартире.
• Незаконная сделка будет аннулирована. В таком случае, покупатель потратит напрасно время и деньги.

Чтобы не возникло подобных ситуаций, на ранних стадиях процесса купли-продажи требуется:

1. Тщательно изучать предмет договора и условия передачи имущества, анализируя каждый пункт.
2. Убедиться о наличии разрешения выделения доли в новом объекте в отделе опекунства и попечительства.
3. Дополнить договор пунктом об обязательной выписке всех членов семьи до момента электронной регистрации.
4. Убедиться в отделе опекунства в том, что родители не лишены родительских прав.

Внимание. В случае неуверенности в правильности совершения сделки не стоит переводить денежные средства покупателю.

Процесс покупки и продажи жилья обременен множеством нюансов и важных моментов. Поэтому, рекомендуется дополнительно воспользоваться услугами юридического лица.

К счастью, в Российской Федерации установлены строгие законы, которые касаются неприкосновенности несовершеннолетнего гражданина страны. Выписать малыша в никуда и ущемить его права невозможно.

Любая сделка с недвижимостью должна происходит во благо детям. В противном случае, всем участникам не избежать заслуженного наказания.