Документы для купли-продажи квартиры

Желание приобрести или продать жилплощадь всегда сопряжено с оформлением документов, которые передадут право собственности от продавца покупателю. Чтобы сделка прошла быстро и без проблем, владелец обязан подготовить пакет документов с учетом всех возможных нюансов.Обычно в таких случаях лучше обращаться за помощью к тем, кто специализируется на подобного рода операциях. В любом случае, продавец и покупатель обязаны знать, какие бумаги понадобятся для купли-продажи квартиры.

Список документов для купли-продажи квартиры

1. Документ, подтверждающий личность.

Предоставление оригиналов паспортов подтверждает, что обе стороны дееспособны и имеет право на участие в сделки.

Если же продавец или покупатель не могут лично присутствовать при подписании договора, тогда эта функция возложена на официального представителя.

Однако в таком случае должна быть в наличии копия паспорта, заверенная нотариусом. В случае если право собственности принадлежит ребенку до 18 лет, в пакет документов входят свидетельство о рождении и паспорт опекуна и того, кто представляет права.

Кроме паспорта также должен быть предоставлен идентификационный налоговый номер (ИНН) всех участников сделки.

1. Правоустанавливающие документы, которые станут подтверждением прав на владение квартирой:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности;
• бумага, на основе которой человек имеет право владеть данным имуществом (купчая, завещание или дарственная, передача в собственность на основании судебного решения).
• приватизационные документы.

1. Предоставление документов из БТИ (кадастрового паспорта).

Обязательное условие — они должны быть не больше, чем пятилетней давности. Если же технические бумаги устарели, то придется заказывать новые. Планировка комнат была изменена — это должно быть отражено в паспорте.

1. Домовая книга или выписка из нее в подтверждение количества лиц, прописанных на данной жилплощади. Она выдается в паспортном столе.

Выписку можно использовать в решении квартирных вопросов только на протяжении месяца. По его истечении придется оформлять новую.

1. Официально заверенная информация о том, что долги за коммунальные услуги отсутствуют.
2. Акт приема-передачи жилья от одного собственника другому.

Список необязательных документов:

1. Если дееспособность продавца вызывает сомнения у покупателя, он может запросить справку из медицинского учреждения об отсутствии разного рода зависимостей и психических заболеваний.
2. В ходе купли-продажи может понадобиться выписка из Росреестра прав на недвижимость.Этот документ подтверждает право продавца на владение жилплощадью, отсутствие оной в залоге. Для ее получения достаточно обратиться в любое региональное представительство организации.
3. Разрешительный документ органов опеки (ст.26, 28-30 СК РФ) нужен в случае, если в качестве продавца выступает ребенок в возрасте до 18 лет, либо инвалид, чьи интересы представляет доверенное лицо. Бумага оформляется в госучреждении по запросу опекуна или особы, которая исполняет его обязанности.
4. Если продаваемое жилье наследовано или получено в результате дарения к пакету документов прилагается справка о том, что в налоговые органы была уплачена госпошлина.
5. При заключении сделки продавец предоставляет согласие партнера по браку, если имущество появилось во время совместной жизни, без которого договор не состоится.

Обращение в Росреестр

Следующим этапом после подписания договора, в соответствии с Законом №122-ФЗ, предстоит обращение в Росреестр для официальной регистрации квартиры на нового владельца и изменение данных о ней. Для этого кроме заявления необходим пакет документов, без которых свидетельство на право собственности новоиспеченный хозяин не получит.

Для этого берем оригиналы:

1. удостоверения личности продавца и покупателя (паспорта);
2. три экземпляра договора, подписанного обеими сторонами (одна копия остается в Росреестре);
3. передающий акт;
4. технический паспорт на жилье;
5. правильно заполненный бланк заявления;
6. квитанция, подтверждающая уплату госпошлины в размере 1000 руб (оплату осуществляет покупатель);
7. если купить жилплощадь собирается ребенок в возрасте до 18 лет тогда среди документов в обязательном порядке должно быть в согласии родителей или лиц их заменяемых на покупку жилплощади, а также согласие органов опеки. Такое же правило действует в случае, когда одна из сторон сделки имеет ограниченную дееспособным;
8. кадастровые документы;

В процессе регистрации иногда запрашивают:

1. согласие партнера по браку для продажи жилплощади с 2013 года считается положительным автоматически. Однако продавец находится в разводе, то он должен представить документ, который подтверждает его единоличное владение данной жилплощади, это может быть решение суда о разделе имущества или брачный контракт. Если же супруга, к примеру, против, то она сможет признать сделку недействительной;
2. Если продаваемое имущество находится в залоге, в таком случае необходимо взять разрешение на его продажу у держателя (в этом качестве чаще всего выступают банки).

В случае предоставления документов не в полном объеме или в основной информации содержатся орфографические ошибки, оформление будет приостановлено. На внесение всех необходимых изменений выделяется 30 календарных дней. Бывают случаи, когда процесс приходится приостановить из-за неточностей в документах до 3 раз, после чего в регистрации будет отказано.

Свидетельство государственного образца выдаются на руки по истечении 3-10 дней в зависимости от участия нотариуса в подписании договора, а также при долевом участии в строительстве.

Оформление договора купли-продажи

Заключение договора является основополагающим аспектом в процессе передачи в овладение как движимого, так и недвижимого имущества. В соответствии с п.1, ст.163 ГК РФ подпись нотариуса станет официальным подтверждением того, что все правовые нормы соблюдены. 

В купчей должны быть указана следующая информация:

1. объект, предлагаемый к продаже

• местоположение;
• сколько комнат;
• метраж;
• дополнительные характеристики (наличие балкона или пристройки).

1. цена в рублях (ст.317 ГК РФ);
2. в каком порядке произойдет передача;
3. данные всех участников сделки;
4. когда покупается доля, перечисляются все, кто вместе с покупателем может пользоваться купленным объектом;

Оплата может осуществляться тремя основными способами:

— оплата суммы в полном объеме сразу (наличный расчет);

— перевод на счет (безнал);

— покупка в кредит или ипотеку.

Желая оплатить наличными, покупатель сильно рискует, потому что очень велик риск потерять деньги, не купив при этом ничего.

Как не потерять деньги?

1. Лучше оформление сделки поручить опытным специалистам с хорошей репутацией.
2. Оплату производить нужно в присутствии третьих лиц, которые в случае чего смогут подтвердить данный факт.
3. Расписка при передаче денег обязательна!!!! Сумма также прописывается в рублях.

Приобретение жилья в ипотеку дает возможность использовать заветные квадратные метры, купленные на банковский займ.

Соответственно сама квартира будет находиться в залоге до полного расчета с заемщиком. Продажа кредитного имущества всегда сопряжена с определенными сложностями, потому как требуется официальное разрешение кредитора на любые финансово- правовые операции, связанные с данной жилплощадью.

При оформлении купчей в договоре указывается, что объект находится в залоге, а к общему пакету документов добавляются:

• бумага из банка (разрешение на сделку);
• акт оценки недвижимости (этим занимается покупатель);
• договор страхования жилья;
• регистрация обременения квартиры.

Возможные трудности

1. Если в документах допущены ошибки, то сделка не состоится, а договор будет аннулирован.
2. Если отсутствует согласие всех лиц, имеющих право на владение жильем, то подписанные документы могут быть обжалованы в суде и покупатель потеряет не только квартиру, но и рискует остаться без денег.
3. Сверяем наличие перепланировки в квартире и техпаспорте. Если она не указана, значит, сделка уже некорректна.
4. В приложении должна находиться выписка, подтверждающая отсутствие задолженности за коммунальные услуги.
5. Следует обратить внимание, что жильем предыдущий хозяин владел не менее 3 лет, о чем указано в данных из БТИ. В противном случае это может быть фиктивная перепродажа.
6. Наличие справки из медучреждения о вменяемости продавца значительно снизит риск при подписании купчей.
7. Если квартира получена в соответствии с брачным контрактом или в результате развода, это также должно быть подтверждено документально и с наличием всех необходимых печатей и штампов.
8. Нужно самостоятельно проверить правильность указанного адреса, количество комнат и померить метраж во избежание расхождений.
9. Если продавец на момент подписания договора болеет и нуждается в операции, следует быть осторожным, так как впоследствии он сможет обжаловать сделку в суде, как совершенную в сложных жизненных обстоятельствах.

В процессе приобретения жилплощади следует быть предельно внимательным как к самому продавцу, так и к каждому отдельному документу, которые он предоставляет. Пусть перепроверка займет немного больше времени, зато их подтверждение снизит риск столкнуться с «черными риэлторами» и попасть в неприглядную ситуацию. Если все-таки сомнения не покидают, то есть смысл подыскать другой вариант.