Содержание
Договор долевого участия
Заключая договор долевого участия, человек, собирающийся приобрести жилплощадь, фактически превращается в соинвестора возведения дома. При этом необходимо отметить, что данный тип юридического соглашения является единственным, прописанным в законодательстве.
Получается, что вкладывающий свои средства человек, рассчитывающий в итоге получить квартиру в строящемся многоквартирном многоэтажном доме, должен получить именно то жилье, за которое он фактически отдал свои деньги.
Обязательные условия
Данное соглашение предусматривает ряд условий, среди которых бывают обязательные и дополнительные. Без соблюдения обязательных условий договор считается недействительным.
Дополнительных условий может и не быть, однако эти пункты бывают весьма важными для покупателя.
К обязательным относятся следующие пункты:
- В договоре в обязательном порядке максимально подробно описывается строящееся здание и, что самое главное, характеристики приобретаемой квартиры (количество и расположение комнат, адрес дома, количество этажей, этаж, на котором находится квартира, наличие лифта, площадь, высота потолков и так далее);
- Также этот документ содержит дату, когда строительство должно быть окончательно завершено. Эти сведения должны быть одинаковыми для всех людей, которые решат принять участие в долевом строительстве. Если же сроки будут нарушены, то за это взимается неустойка. Согласно действующему законодательству, за каждый день просрочки строительная фирма выплачивает покупателю, если он является физическим лицом, 1/150 часть от ставки рефинансирования центрального банка;
- Общая стоимость квартиры, а также порядок внесения денежных средств. Стороны должны прописать в соглашении – может ли меняться стоимость жилплощади после подписания договора. Обязательно указывают условия, при которых это будет возможным;
- Обязательным условием является гарантийный срок на строение, на технические средства, находящиеся в нем. Минимальный срок гарантии должен составлять пять лет. Технологическая и инженерная составляющая гарантированно должна меняться в случае неисправности в течение минимум трех лет.
Дополнительные условия
В качестве дополнительных условий обычно указываются права и обязанности каждой из сторон, ряд других немаловажных моментов, которые должны защитить как покупателя квартиры, так и строительную фирму, занимающуюся возведением дома.
Желательно подробно прописать в соглашении – на каких условиях его можно будет так или иначе изменить. Покупателю не повредит согласовать стоимость жилплощади, чтобы в дальнейшем не выяснилось, что квартира получилась больше по количеству квадратных метров.
Даже если подобный момент и произойдет, покупателю не нужно будет отдавать лишние деньги, так как этот факт был прописан в договоре.
Если же площадь жилья получилась меньше расчетной, то в этом случае участник долевого строительства имеет полное право на проведение перерасчета. Иногда в соглашении указывается, в каком случае перерасчет производиться не будет, например, если отклонение по квадратным метрам не превышает 5% от заявленной площади. Однако данный момент покупатель имеет право оспорить в судебном порядке, так как он нарушает его права в качестве потребителя.
Какие документы нужны для оформления ДДУ?
В этом случае нюансов вполне достаточно. Важную роль играет тот факт – впервые покупатель заключает данное соглашение либо у него уже имеется опыт работы с аналогичными бумагами.
Если договор заключается впервые, то пакет документов, которые нужно будет предоставить нотариусу, будет следующим:
- Оригинал и копия разрешения на проведение строительных работ, направленных на возведение конкретного жилого дома;
- Проектная декларация (тоже придется взять оригинал и копию), куда в обязательном порядке прикладывается план строящегося здания;
- Оригинал и заверенная копия кадастрового плана;
- Бумаги, подтверждающие право компании на выполнение строительных работ на данном участке земли.
В случае, если в качестве покупателя выступает физическое лицо, то для того, чтобы договор о долевом участии был подписан, необходимо в придачу к указанным бумагам приложить еще и следующие:
- Непосредственно сам договор, свидетельствующий о вступлении в долевое строительство;
- Написанное покупателем соответствующее заявление;
- Бумага, которая должна подтвердить, что приобретаемый объект недвижимости расположен именно в данном здании. Здесь же в обязательном порядке указываются площади.
Если же в роли покупателя будет юридическое лицо, то пакет документов здесь становится значительно шире:
- Заявление;
- Договор о долевом строительстве;
- Выписки из реестров налоговых органов;
- Документ, подтверждающий, что квартира расположена именно в этом здании;
- Ксерокопия ИНН;
- Документы, подтверждающие полномочия человека, заключающего сделку;
- Выписка из протокола юридического лица, где дается согласие на подписание данного договора.
Покупка квартиры по ДДУ – пошаговая инструкция
Приобретение жилья в рамках использования долевого строительства подразумевает, что его придется регистрировать в специальных государственных органах. Это позволяет закрепить право покупателя на конкретную квартиру, а также не допускает неоднократной продажи одной и той же жилплощади разным людям.
На первом этапе производится сбор всех необходимых документов, без которых юрист или риелтор вовсе не имеет право даже составлять подобный договор. Представитель каждой из сторон в обязательном порядке подписывает это соглашение, надо сразу же условиться относительно передачи денег за квартиру.
Сразу после подписание соглашение регистрируется в государственных органах, поэтому вступившим в силу данный договор является только после того, как он пройдет процедуру регистрации.
На что обратить внимание?
Прежде чем приступить к подписанию договора желательно разузнать о застройщике все, что возможно. Для этого можно обратиться к специальным строительным форумам. Там, как правило, общаются покупатели, которые так или иначе имели дело с аналогичным типом договора.
Следят за объектами, уже сданными в эксплуатацию – проверяют статистические данные: вовремя ли их ввели в эксплуатацию, не было ли задержки, какой внешний вид был у жилых помещений, приходилось ли покупателям еще вкладывать деньги.
Не лишним будет отправиться в органы Росреестра и запросить кадастровый номер земельного участка, где возводится дом. Если же подписание аналогичных договоров уже началось, то обязательно должны иметься сведения, которые это будут подтверждать.
От застройщика можно попросить предъявить следующий пакет документов, который должен находиться в открытом доступе;
- Ксерокопия или электронный вид свидетельства, говорящего, что предприятие находится на учете в налоговой;
- Финансовая и бухгалтерская отчетность компании в течение последних трех лет;
- Аудиторские сведения относительно последнего периода действия, например, года или двух лет.
Налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ
При оформлении договора долевого участия налоговый вычет гражданам предоставляется точно по таким же принципам, как и при приобретении квартиры обычным способом. Однако здесь можно оформить данный вычет значительно раньше.
Чтобы все было сделано юридически грамотно, необходимо перед началом оформления соблюсти два немаловажных условия:
- Оплата по договору была произведена в полном объеме;
- На руках имеется акт сдачи-приемки объекта недвижимости.
Как видно из этого, не нужно будет сначала оформлять квартиру в собственность, так как это обычно сопряжено с большим количеством самых разных бюрократических проволочек.
Покупка квартиры по ДДУ – риски
Долевое участие, хоть и является одним из наиболее распространенных способов приобретения жилплощади, вплоть до сегодняшнего дня связано с определенным количеством рисков, наиболее широко распространенными среди которых являются следующие:
- Недостройка всего здания или же замораживание работ на неопределенно долгий срок вследствие действия различных причин;
- Двойная регистрация – довольно неприятный момент, когда квартира продается сразу двум людям. Это может быть осуществлено в течение того времени, пока договор еще не успел пройти процедуру государственного оформления;
- Изменение проектной документации – чтобы такого не допустить, это должно быть четко прописано в заключаемом договоре долевого участия.
Как себя обезопасить?
Чтобы с договором долевого участия не возникло никаких проблем, еще на этапе подписания следует тщательно проверить – правильно ли указаны все данные покупателя, лишний раз просматривают поэтажный план здания.
Физическому лицу нужно обязательно подписать каждый из экземпляров соглашения. Компания-застройщик принимает на себя определенную ответственность, когда ее представитель подписывает данное соглашение и закрепляет его своей печатью.
Когда все это произведено, специалист, занимающийся оформлением такого соглашения, должен в обязательном порядке все проверить.
В частности, очень важным является момент, связанный с неоднократной продажей квартиры разным покупателям. Чтобы не возникало лишних вопросов, свой экземпляр договора покупатель должен сохранить вплоть до тех пор, пока дом официально не будет сдан, иначе в дальнейшем доказать свою правоту будет довольно таки проблематично.
