Что нужно знать о покупке квартиры?

Покупка квартиры задача желанная для многих, но отнюдь не легкая. Ведь рынок недвижимости кишит не добросовестными продавцами и риэлторами, которые так и ждут не образованного покупателя. В современном мире нужно обладать колоссальным объемом знаний, чтоб не попасться на удочки обманщиков.

В данной статье найдете ответ на вопросы: как не купить кота в мешке? Как не остаться без денег и  жилплощади? Что нужно знать при покупке квартиры?

Как выбрать квартиру?

Покупка квартиры, для многих событие, которое происходит один раз в жизни.

С чего начинается выбор?

1. С определения того где покупатель собирается жить: переехать в соседний дом, или же меняет район проживания, а может и вовсе решил переехать в другой город.
2. Затем следует определиться с количеством комнат: однокомнатная, двухкомнатная, пятикомнатная, существуют апартаменты, которые занимают сразу два этажа (двухъярусные).
3. Определение финансовой стороны вопроса. Будет жилплощадь по обмену, в ипотеку, или же есть возможность покупки квартиры без банков.

Рынок недвижимость наводнен, как недобросовестными покупателями, так и продавцами.

Покупка недвижимости всегда и в любом варианте сопряжена с рисками, поэтому покупать её нужно с риэлторами, юристами или нотариусами, которые знают нюансы и смогут проверить документы.

В соответствии с рекомендациями риэлтора совершается выезд на продаваемый объект, осмотр. Выбор понравившейся квартиры. Осмотр инфраструктуры района: наличие парковки у дома, детские сады и школы в районе и т.д.

Совершить покупку квартиры можно 3 способами: по стандартному договору купли-продажи, если дом уже сдан в эксплуатацию, кроме того существует покупка по долевому участию, а также по договору уступки права требования.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Под вторичным жильем понимается квартира, в которой уже имеется собственники. В данном случае заключается договор между физическим лицами, на покупку квартиры.

Первый совет риэлторов: хороший период для покупки недвижимости — это осень или весна, в это время рынок самый активный и можно получить наиболее выгодную сделку.

Достоинства покупки жилья на вторичном рынке:

1. Покупка уже обустроенной квартиры с ремонтом. Некоторые владельцы, даже продают жилье вместе с мебелью;
2. Квартира переходит по договору купли-продажи и его регистрации в ЕГРП;
3. Можно приобрести очень не плохое жилье по недорогой цене.

Недостатки покупки вторичного жилья:

1. Необходимо проверять квартиру на наличие долгов по коммунальным, телефонным и другим платежам.
2. Возможны сложности связанные с долевой собственностью (особенно касается, если у семьи есть дети).
3. Квартира может оказаться как в хорошем, так и в плохом состоянии.
4. Основное правило любой продажи: забыть про недостатки и говорить только о достоинствах. Таким образом, после въезда в новую квартиру могут оказаться проблемы в виде плохого отопления, перебои со светом или ползающих тараканов по квартире.

В новостройке

Делая выбор, многие отдают предпочтение квартирам в новостройке. Речь пойдет о построенной новостройке, когда дом сдан в эксплуатацию, но остались квартиры, которые еще не продали.

Плюсы покупки недвижимости в построенной новостройке:

1. Мало рисков связанных с документами;
2. Заключается договор купли-продажи в результате, которого покупатель становится собственником;
3. Можно сразу обустраивать, новое гнездышко;
4. Покупатель оказывается первым и единственным владельцем, отсутствуют вопросы с долевой собственностью.

Но, у первичного жилья есть и минус, сама квартира будет дороже.

При такой покупке договор заключается с юридической фирмой, которая построила дом, а значит, есть возможность сразу проверить продавца (Найти отзывы о компании проверить юридические документы компании).

Покупка недвижимости в новостройке практически ничем не отличается от покупке квартиры на вторичном рынке:

1. Договор купли-продажи (3 копии),
2. Заявление о передачи собственности,
3. Интересы застройщика, чаще исполняют юристы его компании, поэтому они должны предъявить доверенность на право оформления документов,
4. Документ удостоверяющий личность покупателя,
5. Правоустанавливающие документы на квартиру,
6. Технический план квартиры (кадастровый паспорт).

У застройщика

Рынок недвижимости предлагает на сегодня возможность покупки жилища на фазе строительства, т.е. это период когда дом еще не построен, а может и вовсе быть один котлован.

Преимущества покупки недвижимости у застройщика:

• возможность купить квартиру в разы дешевле.
• возможность обговорить с застройщиком планировку.
• покупатель является первым и единственным владельцем, отсутствуют вопросы, связанные с долевой собственностью.
• у данного вида покупки квартиры, есть довольно серьезные минусы:
• большой риск попасть на мошенников или недобросовестного застройщика. Итогом будет без денег и без жилплощади, долго строящийся проект, а то и вовсе заморозка проекта.
• на строящийся дом еще нет документов, т.к. самого жилья еще нет. В результате оформляется договор инвестирования, а не купли-продажи.
• чтоб избежать проблем, прежде чем покупать квартиру в первую очередь необходимо проверять самого застройщика:
• документы, лицензию, проект здания застройки.
• не лишним будет посмотреть отзывы о застройщике в интернете.
• попробуйте взять ипотеку на будущую квартиру (банки не работают с застройщиками сомнительной репутацией).

Еще одним фактором риска являются дефекты и обнаружение не качественных материалов при сдаче дома. По факту получается, что покупатели два года ждут желанные квадратные метры, а в день сдачи оказывается, что в квартире нет электричества и неправильно монтированы окна.Заключая договор инвестирования, добросовестные застройщики для гарантий вписывают в договор строку о праве обратного выкупа квартиры. Что это значит? Такой договор позволяет сохранить деньги покупателя (инвестора). Через три года с даты оформления договора, покупатель может вернуть деньги и плюс 18 %.

Третий этап покупки недвижимости  это проверка документов и продавца.

Как проверить квартиру?

Какие документы нужно проверять?

Процедура покупка недвижимости сопряжена со многими видами мошенничества и недобросовестными застройщиками, чтобы обезопасить себя необходимо внимательно изучить документ на покупаемую квартиру:

1. Проверяем свидетельство о регистрации и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, наследства, документы подтверждающие право строительства и другие.).
2. Выписка из ЕГРП.
3. Свидетельство о наследстве, в том случае, если это унаследованное имущество.
4. Экспликация – кадастровый план квартиры.
5. Технический план.

Просите оригиналы документов. Обратите внимание на подписи и печати в бумагах.

Если право устанавливающий документ — это решение суда, то лучше отказаться от такой покупки, такое решение может быть обжаловано в суде. Часто бывают случаи, когда продажей квартиры занимаются третьи лица вместо собственника.

Например, квартира принадлежит бабушке, а квартиру продает внук по генеральной доверенности.

Такие виды сделки можно отнести к особой группе риска. Чтобы перестраховать себя можно попросить возможность связаться с владелицей телефон попросить или встретится лично.  Кроме, того есть риски появления других наследников на квартиру.

Отсутствие прописанных лиц в квартире

Выписки из ЕГРП это важнейший документ из выше перечисленных, так как он свидетельствует о том, что квартира является собственностью продавца, и никакие другие лица в ней не прописаны.

Проверьте, нет ли временно отсутствующих:

• это могут быть лица, отбывающие срок;
• престарелые в медицинских учреждениях;
• военнослужащие и т.д.

Эти данные можно узнать в паспортном столе или из архивной выписки из домовой книги.

Необходимо наличие разрешение супругов на продажу квартиры: например, если продает муж — согласие жены

Если квартиру продает мама с детьми как юридически оформить?

Лица, не достигшие совершеннолетия (до 18 лет) находятся на особом статусе, в вопросе покупки и продажи недвижимости. В интересах детей все действия должны проводить родители и опекуны. Юридически продажа квартиры не запрещается, но для сохранения интересов несовершеннолетних.

При совершении любой операции с недвижимостью необходимо получить разрешение из органов опеки и попечительства. При этом юридически будет не важно качество покупаемого (продаваемого) имущество. Важно, чтоб у ребенка была собственность.

Какие документы должны быть?

1. разрешение органов опеки;
2. письменное согласие ребенка, если он достиг 14 летнего возраста;
3. выписка из домовой книги;
4. свидетельство о рождении ребенка.

Впрочем, есть другой способ, чтоб обойти органы опеки, можно прописать ребенка у бабушки и дедушки, например, на время совершения сделки.

Судебные споры, обременения, аресты, наследники

Судебное заключение – это законодательный акт, который должен быть исполнен в обязательном порядке. Вердикт суда закрепленный исполнительным листом в котором прописаны обязательства сторон: правовую часть, наследственную, вопросы долевой собственности и т.д.

Судебное решение, используют разведеные супруги при разделе имущества, которые не могут самостоятельно договориться.

Другой вариант спора может появиться, если появляются вопросы по наследству, когда много родственников, которые также не могут поделить квартиру.  И в том и другом случае решение суда является юридическим документом и по нему можно оформить право собственности на квартиру.

Отсутствие долгов по квартплате

Не постесняйтесь спросить у продавца справку из ЖЭУ об отсутствии задолженности по квартплате, электроэнергии, газа, за капитальный ремонт. Для подстраховки можно внести в договор купли-продажи пункт о том, что продавец несет ответственность в случае задолженности за комунальные услуги.

Проверяем документы у застройщика

Как говорилось выше, с застройщиком оформляется инвестиционный договор.

Какие документы должны быть у застройщика?

• проектная декларация;
• свидетельство на право застраивать участок земли;
• заявления участников соглашения;
• план объекта (кадастровый план);
• разрешение на строительство, выданное государственным органом;
• договор участия в долевой собственности.

Ключевой вопрос на безопасность сделки на покупку квартиры это проверка продавца.

Если договор купли-продажи заключается с физическим лицом, то:

1. Проверяем паспорт, и речь идет не о том, чтобы пролистать его. Лучше попросить сходить в паспортный стол для проверки его подлинности. Или предложить прогуляться до офиса банка.
2. Проверяем правомочность продавца на продажу.

Проверка риэлторов

Конечно, покупая квартиру желательно обращаться к риэлторам, это обезопасит от недобросовестных продавцов и юридической компании. Проверять нужно и самих риэлторов.

Что необходимо знать? Риэлторы могут осуществлять деятельность, как в частном порядке, так и от лица агентства по недвижимости.

1. В первую очередь проверяем документы на право осуществления деятельности, риэлтора или компании с которой хотите начать работать.
2. Найдите отзывы о риэлторе, с которым думаете работать.
3. Риэлторы, которые заботятся о своей репутации, часто состоят в различных группах и ассоциациях, а также имеют свои сайты и блоги по продаже недвижимости, где можно познакомиться с их предложениями.
4. Познакомьтесь с риэлтором и попросите его дать телефон бывших клиентов, которые могли бы дать положительную характеристику.

Юридическая сторона проверки. Для такой проверки рекомендуется зайти ЕГРЮЛ и посмотреть уставной капитал компании, имеются ли долги по налогам. Фирмы однодневки не будут вкладываться  развитие компании.

Существует три вида заключения сделки по покупке квартиры:

1. С помощью нотариуса. Нотариус берет на себя все обязательства по документам. Подготовку, юридическую регистрацию документов. При таком заключении сделки можно не беспокоится о наличии документов вызывающих подозрения в вопросе подлинности. Этот способ хорош как в отношении покупки жилья на вторичном рынке, так и покупку жилья у застройщика.
2. Покупка квартиру через риэлторов. Здесь риэлтор берет на себя все обязательства по выбору квартиры, её оформлению и регистрации, в данном способе экономится огромное количество нервов и денег. На риэлтора можно оформить доверенность, в результате чего риэлтор за клиента бегает по всем инстанциям собирая справки, выписки, часто риэлтерские компании предлагают помощь в оформлении ипотеки.
3. Самостоятельный контроль сделки. Этот вид сделки требует много времени, большого багажа знаний во всех юридических вопросах связанных с покупкой квартиры, а также трудоемкость всего процесса. Однако, в плюсах большая финансовая экономия, а так же личный контроль.

Оплата покупки должна совершаться только после подписания всех договоров.

Покупка жилплощади на основании договора уступки права собственности. Данная сделка совершается в тот момент, когда дом сдан а акт приемке передачи ещё не подписан. Совершить такую покупку может как физическое, так и юридическое лицо.

Уступка права если собственником является физическое лицо:

• Паспорт или иной документ удостоверяющий личность;
• Договор по уступке права (в 3 экземпляра);
• Документы на объект совершения сделки;
• Письменное согласие застройщика;
• Чеки или квитанции об оплате;
• Письменные согласия супруга (супруги) продавца и покупателя на заключение договора;
• Справка от владельцев об отсутствии задолженностей по квартире.

Уступка права если собственником является юридическое лицо:

• Договор уступки права требования (составляется в трех экземплярах);
• Документы на объект совершения сделки;
• Лицензия юридической компании;
• Если у юридической организации несколько руководителей, необходимо письменное  согласие каждого из них;
• Разрешение застройщика, в письменном виде;
• Квитанции об оплате за квартиру;
• Справка от застройщика об отсутствии задолженностей по квартире.

Покупка квартиры в ипотеку

Приобрести квартиру можно на любом этапе в том, числе и в ипотеку, кредит.  В данном случае в качестве документа добавляется кредитный договор.

Если дом находится на этапе строительства, то после его сдачи и оформления, нужно произвести оценку квартиры, и результат оценки отнести в банк, а также сдать результат оценки в Росреестр.Оформление кредита на покупку жилья дает дополнительную гарантию на порядочность продавцов и юридических компаний по продаже недвижимости.

Государственная регистрация

Квартира это объект недвижимости, любые операции связанные с недвижимость должны быть занесены государственный реестр.

Итак, покупатель прошел все этапы по покупке квартиры, теперь необходимо встать на учет.

1. Квартиру можно оформить через Федеральную регистрационную службу или через МФЦ;
2. Необходимо оплатить госпошлину. По закону госпошлину обязаны оплачивать покупатели. В размере 2000 рублей. При этом малоимущие семьи могут иметь льготы в соответствии с федеральным законодательством.
3. Специалист должен назначить день, когда можно будет прийти за готовыми документами.
4. После получения договора собственности необходимо будет заняться коммунальными вопросами. Посетить газовую службу, электро-энергетическую службу и другие.

Передачу денег удобно производить через аккредитив в банке.

Другие вопросы, связанные с покупкой квартиры

Что нужно знать об авансе и задатке?

Покупая квартиру, покупатель имеет право внести аванс или задаток, залог. Разберемся с этими понятиями.

Аванс – денежная сумма, которая отдается продавцу (физическому и юридическому), для аргументации серьезности намерения купить квартиру.

Задаток – это предоплата, для гарантии обязательств по покупки квартиры.

Не зависимо от формы передачи денег, факт должен быть юридически зафиксирован с помощью расписки. Как и сам факт оплаты квартиры – брать расписку обязательно. Так, как именно в момент передачи денег самые высокие риски связанные с мошенничеством.  Аванс и задаток вносятся, когда покупатели уже сделали свой выбор, но чтобы объект покупки не купил кто-то еще, покупатели платят аванс.Здесь скачайте образец соглашения о задатке (doc)

Расторжение и возврат денег с застройщика

Бывают случаи, когда заключив договор с застройщиком, покупатели устают ждать момента сдачи дома в эксплуатацию. Соответственно покупатели пишут претензию в надежде вернуть потраченные деньги. На практике это не всегда легко сделать.

Причинами расторжения договора могут быть:

1. Если срок сдачи дома давно проходит, а документов и ключей так и нет.
2. Выявлены недоработки и дефекты во время сдачи дома
3. Нарушение других каких то условий договора.

Последовательность действий, для возврата денег с застройщика:

1. Составление и отправка претензии. В документе должны быть обязательно отражены причины расторжения договора, требование вернуть деньги с процентом, и непосредственно требование о расторжении договора. Претензию необходимо отправлять официально, через экспресс почту или лично через канцелярию компании. Важно чтоб передача претензии была зафиксирована подписью или штампом.
2. Переговоры с застройщиком. Попытка урегулирование конфликта в досудебном порядке. Застройщик может снизить цену на квартиру или пообещать сдать дом в ближайшее время.
3. Суд. Если вопрос урегулировать не получилось, то дальнейшее решение конфликта переходит в зал суда.

Оформляем судебный иск. Исковое заявление должно содержать ФИО, контактные данные, требования по иску, в том, числе денежные претензии. Все документы оригиналы по вопросу сделки с застройщиком. Кроме того не лишним будет воспользоваться услугами юриста-адвоката.

У застройщика, как правило, целый штат квалифицированных юристов, которые готовы защищать его интересы.Покупку недвижимости, нужно совершать, продумывая каждое действие и каждый шаг, сегодня как никогда очень высоки риски попасть на мошенников. Существует много способов обмануть покупателя и мошенники пользуются доверчивостью.

Лучшая защита от обмана при совершении любой сделки любого действия это грамотность и образованность покупателя.